대항력이란, 확정일자란, 최우선변제란

대항력이란, 확정일자란, 최우선변제란

목차

• 개요

• 대항력이란?

• 대항력이 왜 필요하며 중요한 이유?

• 대항력 사례

• 마치며

개요

안녕하세요 부동산 네잎클로버(옥이리포터 운영자)입니다.

 오늘은 대항력에 대해 알아보겠습니다. 임대차(월세)로 살면서 '전입신고'해야한다는 말을 주변에서 들어 주민센터가셔서 "전입신고 할게요~"라고 말한적 있으신가요?

그런데 혹시 주변에서 하라고 해서 무작정 전입신고를 하지는 않으셨나요?

 

 전입신고를 왜 해야하는지? 꼭 해야하는지? 하면 어떤 것이 좋은지? 전입신고를 하기만 하면 다 보호 받을 수 있는지? 등을 알아보셨나요? 알아볼 중요성을 체감하지 못하고 그냥 사시는 분들이 많이계십니다. 그렇게 살아와서 여태까지 문제가 없었다면 다행이겠지만 이 게시물을 본 후로는 정확한 취지, 의미 등을 숙지하시어 피해보는 일들이 없으시길 바랍니다. 한 예로, 자신이 전입신고를 하여 대항력을 갖추었다고 오판하여 1억원의 전재산을 날린 사례가 있습니다. 전입신고를 했음에도 불구하고 1억 전재산을 날린 사연, 과연 어떻게 된 일 일까요? 차근차근 살펴보겠습니다.

대항력이란?

 대항력이란 '대항할 수 있는 힘'을 뜻합니다. 즉 임대인 또는 새로운 집주인이 나가라(집 비워라)고 했을 때 "NO"라고 법률에 근거하여 주장할 수 있는 힘을 뜻합니다.

그러니 적법하며 제때 대항력을 갖추었다면 아무리 임대인이 나가라고 하더라도 그 집에 살 수 있습니다. 그렇다면 대항력을 어떻게 갖출 수 있을까요?

바로 '전입신고+주택인도'를 통해 갖출 수 있습니다.

 여기서 '주택인도'라 함은 해석이 헷갈릴 수 있는데 임차인이 임대인의 집에 살고 있다면 문제될 것이 없습니다.

 그리고 '전입신고'라 함은 흔히 알고있는 동사무소, 주민센터 등에 내방하시어 "전입신고하러 왔어요"라고 하는 내용입니다.

이렇게 전입신고를 하면 바로 해당 구에 자신의 주민등록이 이전이 되는 것입니다.

 잠깐! 주택의 인도(점유)에서는 '직접점유, 간접점유' 모두를 포함합니다. 직접점유는 임차인이 직접 살고있는 것을 말하고 간접점유는 임차인이 임대인의 집에 직접 살고 있지 않은 상태를 말합니다. 이렇게 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 하면 다음날 0시

조금 더 명확한 이해를 위해 예를 들어보겠습니다.

ex)4명의 가족 중 막내인 홍길동씨가 부모님과 함께 살고있는 강남구에서 독립하여 2020년 10월 3일부로 송파구 월세집에 혼자 살게 될 경우 송파구 주민센터가서 전입신고를 하게될 것입니다. 그러면 홍길동씨는 2020년 10월 3일부로 송파구 주민이 되는 것입니다. 그러므로 이제부터 홍길동씨의 '주민등록초본(등본)'등을 조회했을 때 강남주소가 아닌 송파구 주소로 본인명의 등/초본이 출력됩니다.

참고로 대항력은 다음날 0시이므로 10월 4일 0시(=밤12시)에 갖게됩니다.

여기까지 보면 크게 문제될 것이 없어보이고 왜 중요한지 감이 잘 안오시죠? 바로 밑에서 설명드리겠습니다.

대항력이 왜 필요하며 중요한 이유?

 대항력을 가지는 것도 중요하지만 더 중요한 것은 '언제 갖추었냐'입니다. 언제 갖추었냐에따라서 집을 비어줘야하기도하고 대항하지 못해 쫓겨나기도하고 전재산을 보호받지 못할 수 있습니다.

 가령 내가 대항력을 갖추었다고 하더라도 나보다 더 앞선 저당권자가 있을 경우 아무리 대항력을 잘 갖추었다고 하더러도 집이 경매로 넘어갔을 경우 쫓겨납니다. 그리고 이와 파생하여 이해할 필요가 있는 개념이 최우선변제권과 확정일자라는 것이 있습니다. 이 2개와 관련하여 내용을 또 파고들면 엄청 길어지기때문에 간략히만 설명드리겠습니다.

1)최우선변제

 임차인 중에 소액임차인을 뜻합니다. 임차인 중에서도 보증금이 소액에 해당하여 확정일자와 상관없이 대항력을 갖추기만하면 일정액을 보호받을 수 있는 금액을 뜻합니다. 서울의 경우 1억1천만원의 보증금을 기준으로 3,400만원까지 순위 상관없이 최우선변제 받을 수 있다는 뜻입니다.

예를 들어, 홍길동씨가 서울 송파구에 5천만원의 보증금을 주고 살고있는데 자신보다 앞선 저당권자가 경매를 실행하여 집이 팔렸을경우 홍길동씨는 대항력을 갖추기만 하면 보증금 5천만원 중 3400만원까지는 순위상관없이 제일먼저 변제를 받을 수 있다는 뜻입니다. 그리고 남은 1600만원은 순위따라 순차배당 받거나 안분배당(다른 권리자들과 안분하여 배당) 받을 수 있다는 의미입니다.

 이때 Check Point가 있습니다.

 첫째, 자신이 살고있는 지역의 최우선변제 범위를 정확하게 숙지할 것. 가령 서울과 대구는 최우선변제 금액 기준이 다름

둘째, 대 항력은 꼭 갖추고 있어야 최우선변제를 받을 수 있음. 확정일자는 안 받아도 됨. 예를들어 서울에서 보증금 2천만원짜리 월세를 살고있다면 대항력까지만 갖추고있어도 서울은 3,400만원까지 최우선변제를 받을 수 있으므로 확정일자까지 받을 필요는 없다는 의미.

2)확정일자

 확정일자는 '우선변제를 받을 수 있는 권리'를 의미합니다. 가령 집이 경매로 넘어갔을 때 자신의 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 이때 '우선변제'라 하는 의미는 후순위 권리자보다 우선하여 변제받는다는 의미도 물론 내포하고 있지만 경우에따라서 후순위라도 선순위와 안분배당을 받는 경우도 있으므로 '우선'이라는 글자에 신경쓰지마시고 '나도 변제받을 수 있다'로 이해하시면 되겠습니다.

 확정일자를 받을 때도 전입신고처럼 주민센터가서 "확정일자 받으러왔어요"라고 말하시면 됩니다. 보통 전입신고하는 날 확정일자까지 같이 신청을합니다. 하지만 대항력, 확정일자, 보증금을 정확히 이해하고 계시는 분들은 굳이 확정일자까지 안받으셔도 되고 경우에 따라서 대항력도 안갖추시는 분들도 계십니다.

이때 확정일자를 받을 때 중요한 것은 '대항력을 갖추고' 받을 것입니다. 대항력(주택인도+주민등록)을 갖추지 않았다면 '확정일자'는 아무런 효력이 없습니다.

 음, 스위치 콘센트에 비유 해보겠습니다. 전기코드는 대항력이고 콘센트 스위치는 확정일자라고 가정해봅시다. 스위치를 눌러 아무리 빨간불이 들어오더라도 전기코드를 꼽지 않는다면 작동이 안되지요? 그런 상황입니다. 확정일자 받아도 대항력을 갖춘 상태가 아니라면 우선변제 받을 수 없습니다. 참고로 확정일자는 대항력과 다르게 확정일자 받는 바로 그날에 권리를 취득합니다.

자! 그럼 대항력, 최우선변제, 확정일자 이 3개를 모두 알아보았는데요, 구체적인 사례를 살펴보겠습니다. 헷갈리는 내용들이니 꼭 읽어보세요! 그래야 자신의 전재산일지도 모를 보증금을 보호받는답니다!

대항력 사례

총 5가지 케이스(임대인: 갑, 임차인: 을)를 퀴즈를 통해 알아보겠습니다. 이걸 다 맞추시는 분들은 아마 많이 없을 것입니다.

(1) 임차인 을이 주택의 인도와 주민등록을 1월 1일에 했고 A은행의 저당권 설정이 같은 날 1월 1일에 했으면 누가 선순위로 안전할까요?

-> 정답은 A은행입니다. 왜냐하면 A은행의 저당권은 가장 빨라도 그날 공무원이 업무를 시작하는 오전 9시에 저당권 설정을 취득하게 됩니다. 그렇지만 임차인 을은 1월 1일에 했으면 1월 2일 밤 12시에 취득을 하므로 비록 1월1일 날짜가 같아도 을이 뒤로 밀려나게 됩니다. 따라서 임차인 을은 갑의 집이 경매로 다른 사람에게 낙찰되어 버리면 대항하지 못하고 임차권이 소멸하게 됩니다.

이번엔 날짜를 조금 다르게 해보겠습니다.

(2)임차인 을이 주택의 인도와 주민등록을 1월 1일에 했고 A은행의 저당권 설정이 1월 2일에 했으면 누가 선순위로 안전할까요?

-> 정답은 을입니다. 이때 주의할 것은 1월 1일에 했다고 1월 2일보다 빠른 것이 아닙니다. 을도 1월 2일입니다. 하지만 을의 경우 1월 2일 밤 12시 되자마자 대항력을 취득하는 것이고 A은행은 가장 빨리 저당권을 취득한다고 하더라도 9시간 더 느린 아침9시에 저당권설정을 할 수 있기 때문에 을이 앞서기 때문입니다. 따라서 을은 경매되어도 임차권이 소멸하지 않고 낙찰자가 임차권을 인수하게 됩니다.

 헷갈리시죠? 몇 번 더 보다보면 금방 이해가 될 것입니다. 임차인들이 억울하다고 자주 묻는 질문들이니 

몇 가지 더 살펴보겠습니다. 반드시 본인의 상황을 넣어서 꼭 정확히 이해를 하셔야 돈을 보호할 수 있습니다!

(3)인도와 주민등록은 1월1일이고 확정일자는 1월 2일인데 은행의 저당권설정등기는 1월 2일인 경우?

-> 을은 대항가능하고, 배당요구 시 동순위(안분)배당받게 됩니다. 왜냐하면 대항력은 1월 2일 밤 12시에 생기므로 은행의 저당권설정이 빨라도 아침 9시이므로 을은 대항할 수 있습니다. 허나 을의 확정일자도 1월 2일이므로 은행과 안분배당받게 됩니다.

(4)인도와 주민등록은 1월1일이고 확정일자도 1월 1일이고 은행의 저당권설정등기도 1월 1일인 경우?

-> 임차인 을은 대항 불가합니다. 왜냐면 확정일자는 비록 1월 1일 일지라도 대항력을 갖춰야지만 확정일자 우선변제권이 발생하기 때문입니다. 따라서 을은 1월 2일 0시에 대항력과 우선변제권을 갖게 되어 은행보다 후순위가 됩니다.

(5)인도와 주민등록은 1월1일이고 확정일자도 1월 1일인데 은행의 저당권설정등기는 1월 2일인 경우?

-> 임차인 을은 대항이 가능합니다. 비록 확정일자가 1월 1일이지만 대항력이 1월 2일 0시에 갖게 되면서 우선변제권도 그때 취득하게 됩니다. 따라서 은행 오전 9시보다 빠르므로 임차인 을은 대항이 가능하고 배당요구하면 임차인이 선순위로 배당을 받게 됩니다.

마치며

 부동산을 처음 공부하시는 분들이 읽는다 생각하고 대항력, 확정일자, 우선변제, 최우선변제 등 하나하나 다 설명드렸습니다. 만약 이해가 안되신다면 방명록에 남겨주세요.

 그리고 화면 오른쪽 중간에 + 모양의 아이콘이 있습니다. 그곳에 커서를 갖다대면 '구독'버튼이 있습니다. 구독 누르시면 부동산 정보 유용하게 받아보실 수 있고 저와 소통이 가능합니다.

*본 포스팅과 함께보면 좋은 링크: 부동산공부(바로가기)

1)2021년 부동산 제도 개정사항

2)타워형 판상형 아파트 차이 비교정리

3)청약1순위 자격조건 상세사항

4)유튜브 부동산 네잎클로버

감사합니다.

옥이 리포터