내집마련 절차, FBI만 알면 된다!

 이전 "2021년 부동산 전망, 숫자 속에 답이있다" 편에서 약속드린 것처럼 오늘은 ‘집은 어떻게 사는 것인가’에 대한 주제로 티스토리를 씁니다.

 안녕하세요 옥이리포터입니다. 정보가 가득하니 꼭 처음부터 끝까지 시청해주세요!

그리고 귀찮으시겠지만 구독과 좋아요도 눌러주시면 복은 배로 돌아올 것입니다.

(본 게시물은 유튜브에도 업로드 된 내용입니다. 링크는 본문 아래 참고)

 집을 한 번도 안 사본 분이시라면 이 포스팅과 연결되는 여타 게시물들 까지 함께 참고하시면 분명 큰 도움이 될 것입니다.

어렵지 않은 내용들이니 멍하니 바라보며 편하게 읽어보시면 윤곽이 잡힐 것입니다. 따라서 또 안 봐도 좋으니 한번만이라도 꼭 처음부터 끝까지 보십시오.

목차

1. Find에선 3단계로 나눌 수 있습니다.

2. Buy 매수하라 단계입니다.

3. Invest 부동산 투자와 관련하여 제가 기존에 올린 포스팅 3개를 추천

 전반적인 절차를 알아보고 각 단계별 세부사항을 살펴보겠습니다.

우선 이렇게 집을 사고 파는 과정을 기억하기 쉽게 3단계 F.B.I로 일컫고 나누겠습니다.

3단계는 ‘Find 찾아라-> Buy 사라-> Invest 투자하라’ 의 약자입니다. 기억하기 쉽죠?

우선 1번 Find에선 3단계로 나눌 수 있습니다.

(1)주택선정

 먼저 주택을 선정하는 것입니다. 빌라를 살지 아파트를 살지 선정합니다.

빌라를 거주목적이 아닌 재개발 투자목적으로 사는 사람이 있습니다. 재개발을 바라며 빌라를 사는 사람들 중에 부동산에 대한 지식은 하나도 없으면서 그저 “주변 아파트들은 다 개발이 되었으니 이 지역에 있는 빌라도 개발이 되겠지” 라고 생각하며 빌라를 덜컥 사는 사람들이 제법 많이 있습니다.

 이는 위험한 발상입니다. 재개발을 바라고 빌라에 투자하는 것은 일반인들이 좋은 옥석을 가려내기에 어렵습니다. 따라서 거주 목적과 투자목적을 모두 고려하였을 때 첫 주택은 어떤 종류가 선호되나요? 라고 묻는다면 아파트가 단연 1순위입니다.

(2)자금준비: 자산파악

 두 번째론 ‘자산파악’을 정확하게 하는 것입니다.

부동산 상담사례를 받아보면 대출이 안 나와서 계약을 포기하게 되는 경우가 허다합니다.

이들의 가장 큰 실수는 뭔지 아시나요? 바로 ‘최대 대출가능액’만 보는 것입니다.

 “가령 A상품 최대 대출 3억까지 해드려요”이것만 보고 3억이 나오는 줄 알고 “뭐야 집 사기 쉽네”라고 생각해서 덜컥 계약을 했다가 낭패보는 사례가 생각보다 정말 많습니다.

 대출은 자신의 기존 대출액, 신용등급, 담보가치, 원천징수 등 종합적으로 판단하여 차별적으로 지급이 됩니다. 어떤 사람은 2억이 나오지만 어떤 사람은 1천 만원도 안 나오는 사람이 있습니다.

 그러니 원하는 집을 사기 전 대출이 확실히 나오는지부터 반드시 꼭 꼭 확인하십시오!

또 자기 돈을 숨에 턱 막힐 정도로 지불하고 집을 사서도 안 됩니다. 가령 3억짜리 집을 사면서 대출은 2억하고 적금 깨고 부모님께 돈 빌리고 주식 깨고 해서 간신히 3억을 맞춰서 집을 사면 안 됩니다.

 그럼 사고 나서도 정신적으로 힘에 부칩니다. 이를 위해 은행은 자산관리를 상담해주고 있으니 대출 상담 받을 때 같이 상담 받는 것이 좋겠습니다.

(3)사전조사

 셋째, 사전조사입니다. 쉽지만 중요한 내용이니 한번 들어보십시오.

아마 네이버, 직방, 다방, 한방, 호갱노노 등 다양한 방법으로 찾아 보실겁니다. 어플도 좋지만 해당 인근 중개사무소를 꼭 들리십시오!

 중개사무소에는 좋은 매물을 아직 미처 홍보하지 않은 것들도 제법 있습니다. 홍보비도 비싸고 홍보 안 해도 손님에게 입소문으로 유명한 부동산의 경우 각종 온라인에 홍보를 덜 하는 경우도 많습니다. 나이가 드신 오래 된 부동산의 경우 아직도 신문광고 하는 경우도 있구요. 컴퓨터를 다루지 못해 장부에 수기로 매물정리 하는 부동산들도 많습니다. 그러니 온라인 조사는 참고만 하시되 근처 부동산을 꼭 방문해보십시오.

 그리고 직방, 다방을 사용할 때 허위매물인지 아닌지 꼭 확인하고 가십시오.

일부 부동산들은 허위매물이 너무 많습니다. 깨끗하고 관리 된 부동산 매물을 온라인에 올려서 손님을 유도하고 힘들게 그 부동산에 가면 “아 방금 그 집 나갔는데요”라고 말하는 부동산들이 있습니다. 이런 부동산은 믿고 거르십시오.

 솔직히 방금 그 집이 나갈 확률이 얼마나 되겠습니까? 그런 식으로 좋은 영업스킬인줄 알고 한치 앞만 보며 손님들 기망하며 영업하는 부동산에는 절대 가지 마십시오. 그리고 정말 나갈 것 같으면 온라인에서 본 그 집 보러 지금 온다는 손님한테 보통 나갔다고 전화하지 않을까요? 정말로 방금 그 집이 나갔으면 그 부동산은 어떻게든 방금 나갔음을 나서서 손님에게 증명하지 않을까요? 

 추가로 부동산에 자신이 원하는 집을 반드시 구체적으로 말해야합니다.

본인이 어떤 집을 원하는지도 말 안하면서 ‘좋은 집 추천해주세요’라고 하는 손님들은 부동산 직원들이 싫어하는 손님 유형 중 하나입니다. 이 말은 옷 가게에 가서 ‘내 몸에 맞든 안 맞든 아무 옷이나 추천해주세요’라고 말 하는 것과 같습니다. 자신이 살 집입니다. 어쩌면 평생 살지도 모르구요. 몇 억이나 주고 사면서 구체적인 내용도 없이 ‘좋은 집 추천해주세요’는 좋지 않습니다. 

 그런데 만약 “진짜 나는 부동산을 몰라서 추천해줬으면 좋겠어요”라고 말 하시면서 끝까지 본인이 희망하는 사항들을 말하지 못하는?(안하는?) 분들이 계시는데 이게 왜 안 좋은지 다른 예로 설명 드리겠습니다.

 

 단순히 내용 없이 추천해달라고 하면 ‘잘 안 나갔던 집, 팔면 수수료가 많이 남는 집, 팔기 싫었던 집’ 등 위주로 추천해줄 위험이 있습니다. 그 부동산 직원이 아니고서야 그런 집을 추천받으면 그저 좋아만 보이죠. 그걸 어떻게 가려내겠습니까. 

따라서 ‘주택종류, 평수, 선호위치, 기타 필요사항’등 구체적으로 말씀하셔야합니다.

2. Buy 매수하라 단계입니다.

(1)계약(중개업자 활용 필수)입니다.

 앞서 말씀드린 것처럼 중개업자 활용은 필수입니다. 이때 친하게 지낸 부동산 직원들이 있다면 좋은 매물을 우선 추천받을 확률이 높습니다. 사람을 상대하는 일이다보니 주관적 사유가 개입될 수밖에 없기 때문입니다.

 주의할 점은 서로가 서로를 존중해 주어야합니다. 돈 많다고 사장 대우 받기를 요구하는 고객이나 돈 적다고 하대취급하는 중개소 모두 주의하셔야겠습니다. 이 외에도 중개업소 직원들 또는 공인중개사들과 친하게 지내놓으면 살아가는데 부를 축적할 좋은 요소들이 많이 있습니다.(즉 저랑도 친하게 지내면 좋은 날 생깁니다. ^^!)

(2)소유권이전(법무사 또는 공인중개사 활용)

 2번 소유권 이전과 세금정산은 법무사나 공인중개사를 통해 등기하는 것이 좋습니다. 셀프 등기를 하게 될 경우 돈을 아낄 수 있지만 집값에 비해 적은 가격입니다. 간략하게 이와 관련해 판례를 설명 드리겠습니다.

공인된 중개사나 중개기관을 통하지 않고 개인적으로 토지거래를 하면서 매수인이 임야도, 임야대장 등을 확인하지 않아 매매목적물인 임야의 동일성에 관하여 착오에 빠진 경우, 매수인에게 중대한 과실이 있었다고 봄이 상당하다.

-> 09년도 대법원 판례입니다. 매수인이 돈 아낀다고 셀프등기하거나 혼자서 알아볼 때 사고가 많이 나죠.

 그런 상황에서 주요서류 등을 확인하지 않으면 매수인에게 중대한 과실이 있다고 봅니다.

(3)세금정산(법무사 활용)

 3번 세금정산입니다. 세금정산 또한 중개사나 법무사를 통해 함께 처리해달라고 부탁을 하시는 것이 효율적입니다.

(4)정리(인테리어+청소)

4번 정리단계입니다. 인테리어 하고 청소하고 그리고 집에 들어가서 살아야합니다.

청소할 땐 전문 업체에 맡기는 것이 좋습니다.

아무리 자기가 청소를 깨끗이 한다고 하더라도 한계가 있습니다.

저의 경우 청소 안하고 입주했었다가 고생을 한 적이 있어 꼭 청소하고 입주하시라고 권장 드리고 싶습니다.

셋째 부동산 투자와 관련하여 제가 기존에 올린 영상 4개를 추천 드립니다.

1)2021년 부동산 전망, 숫자속에 답이있다.

2)부동산으로 돈버는 방법 5가지

3)갭투자란? 갭투자 장단점, 전망(추후 포스팅 후 링크)

4)대출 장점 및 주의사항

4가지가 있습니다.

먼저 ‘대출장점 및 주의사항‘ 편을 보시면 빚에 대한 부정적인 편견을 줄이고 투자할 때 왜 대출이 필요한지 설명 드리는 영상입니다.

둘째, '부동산으로 돈버는 방법 5가지' 편은 부동산 투자 방안이 대표적으로 어떤 것이 있고 그 방법은 무엇인지 알려드리는 영상입니다.

셋째, 갭투자란? 편은 갭투자에관한 전반적인 내용을 알 수 있습니다.

이 편들 모두 정보 가득하니 꼭 추천 드리는 글과 유튜브 영상까지 참고해주십시오!

마지막으로 큰 집으로 이사를 가기 위해서는

이전 집을 대출하여 매수하였다면 그 돈을 한 번에 갚지 말고 팔 때 일시상환하며 큰 집으로 다시 저당을 설정하여 평수를 늘려 가시면 됩니다. 추후 이와 관련하여 보다 상세히 설명 드리는 영상을 업로드 하겠습니다.

마치며

 여기까지 보신 분께 정말 깊은 감사인사 드립니다. 하루하루 최선 다하며 어떻게 더 도움을 드릴 수 있을까 끊임없이 연구하고 노력하겠습니다. 추천 드리는 글 및 영상을 함께 참고하시면 어려운 부동산을 쉽고 재밌게 접근할 수 있을 것입니다.

그리고 구독과 좋아요 정중히 부탁드립니다. 함께 배워봅시다.

감사합니다.

옥이리포터

#집마련절차

#집사는방법

[본문과 함께보면 좋은 포스팅]

1)본 포스팅 유튜브 바로가기

2)본 포스팅과 함께 참고하면 좋은 링크: 부동산공부(바로가기)

3)2021년 부동산 제도 개정사항

4)타워형 판상형 아파트 차이 비교정리

5)청약1순위 자격조건 상세사항

6)유튜브 부동산 네잎클로버