정보열람권 내용/방법/손해배상/면책사유

목차

• 개요

• 개정내용

• 방법

• 정보열람권 청구기간

• 손해배상

• 손해배상 면책사유

• 요약

• 마치며

 

개요

'정보열람권'이란 무엇인가?

'주택임대차보호법 시행령'(이하 주임법 시행령) 개정안을 통과시켜 지난 29일부터 시행된 제도입니다.

 내용은 즉슨,

앞으로 집주인의 재계약 거부로 전셋집을 뺀 세입자가 나간 후에도 기존에 살던 집에 누가 실제로 살고있는지 확인할 수 있게 되었습니다.

정부의 취지는 '임차인 보호, 전세권자 보호, 약자보호'를 명분으로 '부동산집값 잡기, 투기방지' 입니다.

즉 계약갱신청구권 거절사유가 실제로 그것이 맞는지 아닌지 확인을 하고 그게 거짓이라면 손해배상을 물어내야한다는 취지를 통해서 부동산 유통을 차단해 부동산 집값 상승폭을 막겠다는 취지입니다.

개정내용

 계약갱신청구권, 전월세상한제를 담고있는 개정된 주임법을 보면 '집주인이 실거주를 이유로 세입자의 계약 갱신을 거절한 뒤 제3자와 임대차 계약을 맺었다면 기존 세입자에게 손해배상을 할 수 있다'라고 규정하고 있습니다.

그리고 기존 세입자가 집주인이 제3자와 임대차 계약 체결여부를 확인하는 방법은 '확정일자 정보열람'을 통해 확인 할 수 있습니다.

방법

 여기서 기존 확정일자 열람여부는 '임대인과 세입자, 주택의 소유자, 등기기록에 기록된 근저당권자 등 이해관계인만' 열람할 수 있었는데요,

 국토부에 따르면 앞으로 기존 세입자도 확정일자 정보에 접근할 수 있다고합니다.

정보 열람 가능 장소는 자치구와 상관없이 거주지에서 가까운 동 주민센터나, 법원 등기소 등에서 확정일자 정보 열람이 가능합니다.

 이때 기존 세입자는 온라인 확인 창구로는 할 수 없고 직접 주민센터, 법원등기소 등을 방문해 정보열람을 요청해야 합니다.

 그러면 현장에 있는 담당공무원이 신분 확인 후 확정일자 신고 여부를 파악해 기존 세입자에게 제공하게 됩니다. 온라인 확인 창구는 안되니 꼭 내방하셔야합니다.

정보열람권 청구기간

 임대인 자신이나 직계 존·비속이 실거주하기로 하고 계약갱신청구를 거절하는 경우 2년이 지나기 전에 제3자에게 임대하는 것이 원칙적으로 허용되지 않습니다. 만약 계약갱신 청구거절을 받고 임차인 또는 전세권자가 억울하다고 굳이 확인하겠다했을 때 정보열람 가능 기간은 '임대차 계약 종료일로부터 2년'입니다.

손해배상

 임대인이 전월세 계약을 제3자와 새로 맺은 사실이 드러날 경우, 세입자는 집주인에게 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

손해배상액은

첫째, 계약 당시 임대인과 임차인이 정한 '손해배상 예정액'입니다. 즉 사전에 정한 합의금이 있다면 그 금액을 우선으로 합니다.

둘째, 약정한 금액이 없는 경우​에는

1)갱신 거절 당시 3개월 치 월세

2)임대인이 '새로운 임차인에게 올려 받은 월세 차액의 2년 치'에 해당하는 금액

3)갱신거절로 인해 '임차인이 입은 손해액'

 이 3개 가운데 가장 큰 금액이 손해배상액이 된다고 합니다.

손해배상 면책사유

 집주인이 계약갱신 거절 후에도 손해배상 청구를 받았을 때 면책이 되는 사유는 다음과 같습니다.

첫째, 집주인이 입주하기 위해 주택 수선이나 인테리어 공사를 하는 경우

둘째, 거주하던 직계존속이 사망한 경우

셋째, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우

상기 이유 말고도 불가피한 사정으로 제3자에게 임대할 수밖에 없는 사정이 있었다면 손해배상 책임을 피할 수 있습니다.

 ​여기서 잠깐!

만약 공실로 비워뒀다면 경우에 따라 다를 수 있습니다. 제3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아닙니다. 다만 실거주 의사 없이 허위로 갱신 거절한 것에 대해 주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다.

요약

1)계약갱신 청구 거절 사유가 적절치 않은 시 세입자 또는 전세권자는 2년 내로 그 여부를 직접 등기소 등에 방문 후 확인가능하다.

2)확인결과 거짓된 정보로 갱신 거절한 것이 맞다면 손해배상 청구가능하고 이때 손해배상액은 3개의 사유 중 가장 큰 금액이다.

3)집주인도 2)사유로 손해배상 청구받았을 때 예외사항에 해당 될 경우 손해배상 면책을 받을 수 있다.

마치며

 정보열람권 제도는 부동산 대책으로 갑자기 생긴만큼 소비자들의 호불호가 명확하게 갈릴 제도라고 보여집니다.

개인사생활을 침해하는 것이 아니냐는 논란이 있어 '과한 정책'이라고 비판받는 시각이 있습니다.

 반면 정보열람권 제도를 통해 부동산 투기세력들을 차단하고 실거주자를 보호하고 나아가 거짓된 실거주 정보로 선의의 피해자가 발생하지 않기위한 제도로 보여집니다.

 이 제도를 적절히 활용하고 상호간에 조율이 있다면 원만한 부동산 문화가 자리잡을 수 있을 것 같습니다.

 

감사합니다.

부동산 네잎클로버

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