전세권 임차권 차이
개요
전세권, 임차권의 차이를 아시나요?
2개는 완전히 다른 상황이니 차이를 설명드리겠습니다.
임차권은 전세랑 다른 상황입니다. 흔히 뉴스에 보면 '임대차시장'이라는 표현 속에는 전세를 포함하여 말을 합니다. 그리고 전세권자보고 임차인이라고 말을합니다. 이는 반은 맞고 반은 틀린 표현입니다. FM으로 보면 임대차 안에 전세라는 개념이 없습니다.
Q)전세를 임대차고 표현하는 것이 맞을까?
-> 임대차라함은 '목적물의 사용수익과 차임지급의 합의로 성립하는 낙성, 불요식, 쌍무, 유상계약'이기때문에 임대차 안에 전세라는 개념이 없습니다. 전세는 차임지급이 이루어지지 않기때문입니다.
※유상계약 무상계약 쌍무계약 편무계약 편을 참고하시면 각 용어에대한 상세 풀이가 있습니다.
이 3개의 내용들을 살펴보고 각각의 차이를 설명드리겠습니다. 우선 확정일자는 뒤로하고 전세권과 임차권에대해 상세히 설명드리겠습니다.
목차
• 개요(전세가 임대차일까?)
• Q)권리의 성질은 어떻게 다를까?
• Q)대항력 여부는 어떻게 다를까?
• Q)처분은 가능할까?
• Q)언제까지 계약해지 통고를 해야할까?
• Q)묵시적 갱신은 어떻게 될까?
• Q)등기는 어떻게 해야할까?
• 마치며, 확정일자에관하여
Q)권리의 성질은 어떻게 다를까?
전세권은 물권이고 임차권은 채권입니다.
물권은 물건을 지배하는 권리로 절대적이고 대세적이어 누구에게나 주장할 수 있습니다. 물권의 종류와 내용은 법에의해 정해집니다. 객체는 원칙적으로 물건이지만 예외적으로 권리를 객체로 하는 경우도 있습니다.
채권은 채무자에게 일정한 행위를 청구하는 권리로 특정한 채무자에게만 주장할 수 있습니다. 상대적이고 대인적이며 독점성 배타성이 없습니다. 수개의 채권이 양립이 가능하고 채권의 종류와 내용은 당사자 간의 합의에의해 정해집니다. 이를 두고 계약자유의 원칙이라고 부릅니다.
물권과 채권이 부딪히면 물권이 우선합니다.
Q)대항력 여부는 어떻게 다를까?
전세권은 물권이므로 대항력을 가지고 있습니다. 목적물의 양수인은 전세권설정자(빌려주는 사람)의 지위를 당연히 승계한다고 나와 있습니다. 즉 기존 집주인이 다른 사람에게 집을 팔면 전세권설정자의 지위를 승계받아 추후 전세금을 전세권자(빌려서 사는사람)에게 돌려주어야합니다.
임차권은 '대항력이 없다'가 원칙입니다. 수험생분들도 그렇고 상당수의 사람들이 주민등록하는 과정을 원칙으로 알고있습니다. 이는 잘못된 정보이며 원칙적으로 대항력이 없으니 예외로 등기를 하거나 주택의 인도와 주민등록(사업자등록)을 거치면 대항력을 주는 것입니다.
임차권을 강화하는 내용을 상세히 설명드리겠습니다.
갑(임대인)과 을(임차인)은 임대차 관계인 상황에서 갑이 병(매수인)과 거래하여 임대인의 지위를 넘겨준 상황입니다.
원칙: 을은 자신의 임차권으로 신소유자인 병에게 대항할 수 없습니다. 왜냐하면 병은 소유권을 가졌고 소유권은 물권입니다. 반면 을의 임대차 관계는 채권입니다. 따라서 물권이 채권보다 앞서므로 대항할 수 없습니다.
따라서 을의 권리를 보장시키고자 민법에서는 다음과 같이 예외로 병에게 대항할 수 있도록 물권화하는 권리를 주고 있습니다.
1)민법 제621조에따라 임차권등기를 한 경우
2)민법 제622조에따라 토지임대차에서 건물등기를 한 경우
위 2가지처럼 '등기'를 한 경우 등기한 때부터 대항할 수 있습니다.
3)주임법(주택임대차보호법) 제3조에따라 주택의 인도와 주민등록을 한 경우
4)상임법(상가임대차보호법) 제3조에따라 상가의 인도와 사업자등록을 한 경우
위 2가지는 등기를 한 것처럼 보며 다음날 0시(밤12시)부터 대항할 수 있습니다.
*대항한다-> 병이 을에게 "이제 내가 집주인이니 나가시오" 했을 때 법적근거로 "안나가요" 라고 할 수 있다는 의미
Q)처분은 가능할까?
전세권의 경우 설정자(집주인)의 동의가 없어도 양도, 담보제공, 전전세, 임대할 수 있습니다.
임차권의 경우 임대인의 동의 없이는 양도나 전대할 수 없습니다. 만약 한다면 무단전대 문제로 넘어갑니다.
이와 관련해서는 '전대차의 모든 것' 편을 참고해주세요.
Q)언제까지 계약해지 통고를 해야할까?
전세권의 경우 언제든지 소멸통고를 할 수 있으며 통고하고 6월(6개월) 후 소멸합니다.
임차권의 경우 언제든지 소멸통고를 할 수 있으며 부동산은 6월(임대인이 임차인에게 통고했을 때), 1월(임차인이 임대인에게 통고했을 때), 동산은 5일 후 종료됩니다.
Q)묵시적 갱신은 어떻게 될까?
묵시적갱신은 법정갱신이라고도 합니다. 당사자간에 별다른 연장여부를 언급하지 않을경우(묵시) 기존계약이 똑같이 갱신되는 것을 뜻합니다.
전세권의 경우 건물의 전세권설정자(집주인)가 기간만료 전 6월~1월 사이 갱신거절의 통지를 하지 않는 경우 묵시적 갱신이됩니다.
임차권의 경우 기간만료 후 임차인이 임차물 사용*수익을 계속하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않는 경우 묵시적 갱신이 됩니다.
Q)등기는 어떻게 해야할까?
전세권은 보증금만 있는 형태이므로 전세권설정등기를합니다.
임차권은 보증금과 월세가 있으므로 주택, 상가 상관없이 임차권설정등기를합니다.
아까 위에서 이 임차권 설정등기를 하지 않고 물건의 인도와 주민등록(사업자등록)을 하면 다음날 0시에 대항력을 가지게 된다고 말씀드렸습니다.
다음은 오늘 내용의 대한 내용을 표로 정리한 것입니다.
마치며, 확정일자에관하여
전세권 임차권 차이를 살펴보았습니다. 추가로 확정일자에대해 간략히 설명드리겠습니다.
확정일자는 보증금의 금액에따라 받아도되고 굳이 안받아도 됩니다. 지역별로 최우선변제액이 정해져있기때문에 그 금액 이하의 보증금이라면 확정일자 없이 대항력만 갖추더라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
또한 확정일자는 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기위해 받는 것이기때문에 개인상황에따라 굳이 확정일자까지 안받는 사람들도 많습니다. 그리고 확정일자는 대항력(주택 또는 상가의 인도와 주민등록 또는 사업자등록)을 갖추지 않고서는 아무런 효력이 발생하지 않습니다. 따라서 확정일자를 받을 땐 반드시 대항력을 갖추시길 바랍니다. 대항력과 확정일자의 개념에대해 상세한 포스팅은 '대항력이란, 확정일자란, 최우선변제란'편을 참고해주시길 바랍니다.
감사합니다.
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