무단전대, 적법전대란? 전대차 상세사항
목차
• 개요
• 전대차란
• 전대차를 왜할까?
• 전대차 종류
• 적법전대차 구체적인 사례
• 무단전대차 구체적인 사례
• 마치며
본문은 PC화면에서 최적으로 볼 수 있습니다.
개요
월세, 에어비앤비 등 매월 들어오는 고정수익이 있으면 어떨까요? 반대로 자신이 월세 또는 에어비앤비 생활을 하고있다면 주의사항들은 어떤 것들이 있을까요? (에어비앤비로 돈버는 방법의 간략적인 소개는 위 '에어비앤비'부분을 클릭하시고 아래쪽으로 가시면 관련 포스팅을 볼 수 있습니다.)
이런 생활을 하고 계신분이시라면 그게 임대인이든 임차인이든 전차인이든 반드시 아셔야하는 법률적관계가 있습니다. 오늘 포스팅은 이런 전대차 개념을 상세히 설명드리겠습니다.
전대차란?
먼저 전대차란 임차인이 또 임대차를 하는 것을 뜻합니다. 사전적의미를 찾아보면 처음 공부하시는 분들에게 어려울 수 있으니 '임차한 것을 또 임차했다'라고 생각하시면 되겠습니다.
가령 A(임대인, 집주인)가 B(임차인, 세입자)와 임대차(월세) 계약하고 B(임차인, 세입자)가 다시 C(임차인, 세입자)와 임대차(월세)계약을 하는 것을 뜻합니다. 그러면 이때 B는 C의 입장에선 전대인(=임대인 개념)이 되는 것이고 C는 B의 입장에선 임차인이나 A의 입장에선 전차인처럼 되는 것입니다. 따라서 임차인이냐 전차인이냐, 임대인이냐 전대인이냐 라고 말하는 것은 각 상황별로 다르게 불려지는 것이지 누군가 한명 더 있는 개념이 아닙니다.
전대차를 왜할까?
전대차를 설명드렸는데 "복잡해보이는데 대체 왜 전대차를 할까?"라고 의문을 가지시는 분들도 계실겁니다. 전대차를 하는 이유는 주로 다음과 같습니다.
1)임차인 B가 개인적인 사유로 집을 비워야하는데 쓰지도 않는 집에 매달 월세 나가는 것이 아까워서 다른 임차인 C를 구할 때
-> 주로 적법전대(임대인이 허락하여 적법하게 이루어진 전대차)에서 나옴. 에어비앤비에서 많이 활용함
2)임차인 B는 A에게 월세 40만원을 내고있는 상황에서 B는 C에게 월세 60만원을 받고자할 때
->주로 무단전대(임대인 허락없이 무단으로 이루어진 전대차)에서 나옴. 이것도 에어비앤비에서 많이 활용함
전대차 종류
위에서 살짝 언급했지만 전대차에는 적법전대차와 무단전대차가 있습니다. 적법유무에따라 둘의 성격은 달라집니다. 적법전대라고해서 문제될 것이 전혀 없는 것이 아니니 무단전대와 함께 제가 설명드리는 차이와 주의사항, 판례들을 한번쯤 읽어보시고 궁금하신 분들은 꼼꼼히 읽어보시길 바랍니다.
특히 에어비앤비를 하고 계신 분이시라면 대부분 무단전대가 많으므로 꼭 읽어보세요! 특히 에어비앤비 주의사항 찾아보면 "집주인이 나가라고 하면 나가야한다"고 다들 이 부분만 강조하고 심지어 이것만 아는 사람들이 많은데 부동산 초보들이 법률관계는 하나도 모르면서 '카더라'만 듣고 업로드한 내용들이니 하기 내용을 꼭 읽어보시길 바랍니다. 모두가 쉽게 이해할 수 있도록 판례를 하나하나 알려드리겠습니다.
적법전대차 구체적인 사례
먼저 임대인(갑)의 허락을 받고 세입자(을)가 또 전차인(갑)과 임대를 한 적법한 전대인 ‘적법전대’ 입니다.
1)병이 을에게 전대차계약상의 차임지급시기 '이후에' 차임을 지급한 경우에는 병은 갑에게 그 차임의 지급으로써 대항할 수 있습니다. 반대로 차임지급 시기 '이전'은 대항할 수 없습니다. "오잉 뭐지?" 라고 생각할 수 있는 대법원 판례이니 꼼꼼히 읽어보시길 바랍니다.
예를들어 갑과 을의 차임지급일이 10일이고 을과 병의 차임지급일도 10일 일 경우, 병이 을한테 10일보다 빠른 8일날 미리 차임을 지급했는데 만약 을이 갑한테 차임을 10일날 못 줬으면 갑은 병에게 ‘을’ 대신 차임을 달라고하면 병은 갑한테 차임을 또 줘야합니다. 따라서 병의 입장에선 차임지급일 보다 괜히 미리 주어서는 좋을 것이 없습니다. 차임지급일 이후에 주면 방금과 같은 상황에서 갑이 달라고 하더라도 을에게 줬다고 대항할 수 있습니다.
"오잉 정말이야?"라고 생각할 수 있을텐데 이것이 대법원 판례입니다. 그러니 적법전대라고 하더라도 차임을 미리 주어서 좋을 것이 없습니다.
2)갑과 을의 임대차관계가 기간만료나 채무 불이행에의한 해지 등으로 소멸하면 병의 전차권도 소멸합니다.
이는 갑과 을이 기간이 만료하거나 을이 갑에게 차임지급을 안 해서 계약이 해지되면 을과 병의 전차권도 소멸한다는 뜻입니다. 왜냐면 최초로 임대차가 성립한 갑과 을의 계약이 모(母)권이기 때문에 이것이 무너지면 그 밑에 것도 소멸해야하는 것이 마땅합니다.
3)단, 위 상황에서 갑과 을의 '합의'로 임대차계약을 종료하더라도 병의 전차권은 소멸하지 않습니다. 주의하셔야겠습니다.
갑과을이 합의로 해지하는 상황입니다. 계약만료로 해지말구요. 이때는 을과 병 사이의 전차권은 소멸하지 않습니다. 즉 갑의 집에서 전대차 기간동안 병은 을과의 전대차 관계를 근거로 남은 계약기간까지 지낼 수가 있습니다.
4)병이 갑에게 임차물을 반환하면 을에대한 반환의무를 면합니다. 즉, 병이 집 나가겠다고 말하면 을에게 나간다고 말 안해도 됩니다. 그래도 관례상 을에게도 집비운다고 말하는 것이 좋습니다. 그렇지 않으면 소송까지 이어져서 괜히 시간낭비만 생길 수 있습니다.
5)'존속기간의 약정이 따로 없을 때' 임대인(갑)이 을에게 해지통고를 할 경우 전차인인 병에게 그 해지하는 사유를 통지하지 않을 경우 병에게 대항하지 못합니다. 따라서 존속기간의 약정이 따로 없는 임대차의 경우 임대인은 기존 임차인과 전차인 모두에게 해지 사유를 통지해야 안전합니다.
단 이때 기존 임차인 을이 차임을 지급하지 않아 채무불이행을 이유로 해지할 때는 병에게 따로 통지하지 않아도 계약을 해지하고 나가라고 할 수 있습니다.
다음은 적법전대 정리사항입니다.
+병이 을에게 전대차계약상의 차임지급시기 이후에 차임을 지급한 경우에는 병은 갑에게 그 차임의 지급으로써 대항할 수 있습니다. 이전은 대항할 수 없습니다.
+갑과 을의 임대차관계가 기간만료나 채무 불이행에의한 해지 등으로 소멸하면 병의 전차권도 소멸합니다.
+단 갑과 을의 합의로 임대차계약을 종료하더라도 병의 전차권은 소멸하지 않습니다.
+병이 갑에게 임차물을 반환하면 을에대한 반환의무를 면합니다.
+존속기간의 약정이 따로 없을 때 임대인이 을에게 해지통고를 할 경우 전차인인 병에게 그 해지하는 사유를 통지하지 않을 경우 병에게 대항하지 못합니다.
무단전대차 구체적인 사례
다음은 임대인(갑)의 허락없이 임차인(을)이 제3자(병)에게 무단으로 임대사업을 하는 '무단전대'입니다. 에어비앤비는 주로 '무단전대'가 많습니다. 하기 내용을 꼭 읽어보세요!
1)기본원칙은 무단전대도 최초 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 무단양도든 무단전대든 당사자 을과 병 사이에서는 '유효하다'입니다. 즉 임대인이 전차인에게 "나가라"하면 대항할 수 없어 집을 비어야 하나 을과 병 사이의 계약자체는 '유효'합니다. 이 말이 헷갈리실겁니다. 나가라 하기전까지는 권리관계가 성립한다는 의미입니다.
2)특별한 사정이 없는 한, 甲은 무단전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 특별한 사정이 있는경우는 아래 8)부분에서 다른 사례와 함께 설명 드리겠습니다.
3)임차인 乙은 전차인 丙에게 건물을 인도하여 전차인 丙이 '사용, 수익'할 수 있도록 할 의무가 있습니다. 추가로 을은 임대인으로서 수선의무, 비용상환의무, 담보책임 등의 의무를 지게됩니다.
※수선의무?
-> 임차인이 집에서 잘 살 수 있도록 임대인이 집을 깨끗이 해줘야 할 의무.
※비용상환의무?
-> 임차인이 집 관리한다고 들어간 비용을 임대인이 상환해 줄 의무. 모든 비용을 상환해주지는 않고 상황별 판례에 따름.
※담보책임?
-> 건물에 하자가 있는 경우 집주인에게 ‘차임감액 청구, 계약해지, 손해배상청구’를 할 수 있음.
4)임차인 乙과 전차인 丙의 전대차계약에도 불구하고 원 임대인(원래 임대인, 최초임대인) 甲과 최초 임차인 乙의 임대차관계는 소멸하지 않습니다.
5)임대차계약이 존속하는 동안에는 원 임대인甲은 전차인 丙에게 불법점유를 이유로 한 차임 상당의 손해배상을 청구할 수 없습니다.
잘 기억하셔야겠습니다. 마치 손해가 있는것처럼 보이나 임대인의 입장에선 을이나 병이나 그 누가 살던지 거주하는 그 취지는 같으므로 손해가 없다고 판례는 말하고 있습니다. 따라서 손해배상을 청구할 때 '불범점유를 이유로'는 청구할 수 없습니다. 손해배상을 하려면 다른 사유로 청구해야한다는 뜻입니다.
6)임차인 乙이 건물의 소부분(일부분)을 丙(전차인)에게 사용하게 한 경우에 甲은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없습니다.
건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 임차권의 양도와 전대에 관한 규정이 적용되지 않습니다. 따라서 을이 건물의 소부분을 병에게 사용하게 한 경우에 갑은 이를 이유로 임대차 계약을 해지할 수 없습니다.
7)임대인 갑이 무단양도나 무단전대를 이유로 임대차 계약을 해지하지 않는 한 여전히 '갑,을'간의 계약은 유효하게 존속하므로 임대인은 임차인 을에게 차임을 청구할 수 있습니다. 즉, 甲은 乙에게 차임의 지급을 청구할 수 있습니다.
8)을의 무단전대가 갑에대한 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 갑은 임대차계약을 해지할 수 없습니다.
예를들어 만약 丙이 乙의 배우자이고 X건물에서 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있다면, 甲은 임대차계약을 해지할 수 없습니다.
이것은 위 2)에서 '특별한 사정이 없는 한, 甲은 무단전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다.' 라고했던 내용에서 특별한 사정에 해당하는 판례라고 보시면됩니다.
9)만약 乙이 甲의 동의를 받아 임차권을 丙에게 양도하였다면, 이미 발생된 乙의 연체차임채무는 특약이 없는 한 丙에게 이전되지 않습니다.
다음은 무단전대 정리사항입니다.
+기본원칙은 무단전대도 최초 임대인에게 대항할 수 없을 뿐 무단양도든 무단전대든 당사자 을과 병 사이에서는 '유효하다'입니다.
+특별한 사정이 없는 한, 甲은 무단전대를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
+임차인 乙은 전차인 丙에게 건물을 인도하여 전차인 丙이 '사용, 수익'할 수 있도록 할 의무가 있습니다.
+임차인 乙과 전차인 丙의 전대차계약에도 불구하고 원 임대인(원래 임대인, 최초임대인) 甲과 최초 임차인 乙의 임대차관계는 소멸하지 않습니다.
+임대차계약이 존속하는 동안에는 원 임대인甲은 전차인 丙에게 불법점유를 이유로 한 차임 상당의 손해배상을 청구할 수 없습니다.
+임차인 乙이 건물의 소부분(일부분)을 丙(전차인)에게 사용하게 한 경우에 甲은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없습니다.
+임대인 갑이 무단양도나 무단전대를 이유로 임대차 계약을 해지하지 않는 한 여전히 '갑,을'간의 계약은 유효하게 존속하므로 임대인은 임차인 을에게 차임을 청구할 수 있습니다.
+을의 무단전대가 갑에대한 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 갑은 임대차계약을 해지할 수 없습니다.
+만약 乙이 甲의 동의를 받아 임차권을 丙에게 양도하였다면, 이미 발생된 乙의 연체차임채무는 특약이 없는 한 丙에게 이전되지 않습니다.
마치며
이상으로 적법전대, 무단전대 정의와 종류, 사례, 판례에 대해 모두 알아보았습니다. 내용이 복잡할 수 있습니다. 처음 법률관계를 공부하시는 분이시라면 이해가 안되는 부분들이 많이 있을겁니다. 찬찬히 읽어보시고 이해가 안되시는 분들은 쪽지, 댓글, 카톡 등 문의주시길 바랍니다. 그리고 도움이되셨다면 로그인하시어 구독(+버튼 클릭)과 좋아요 하트♡ 눌러주시면 대단히 감사드리겠습니다.
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옥이리포터
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