유상계약 무상계약 쌍무계약 편무계약

유상계약 무상계약 쌍무계약 편무계약

개요

  부동산을 공부하거나 공인중개사, 법무사 시험 등을 접하다보면 종종 마주하게 되는 용어들을 살펴보겠습니다.

비슷한 단어들이지만 다른 뜻을 가지고 있는 단어들, 헷갈려서 공부하고 돌아서면 까먹는 단어들, 실생활에서 잘못 쓰고 있는 표현들 등 위주로 추려서 포스팅해보겠습니다.

목차

• 개요

• 유상계약

• 무상계약

• 쌍무계약

• 편무계약

• 낙성계약

• 요물계약

• 일시적계약

• 계속적계약

• 마치며

유상계약

 유상계약이란 거창한 정의를 뒤로하고 한자를 살펴보면 유상(有償)으로 표현합니다. '있을 유', '갚을 상'의 한자입니다. 즉, '갚을 것이 있는 계약'이 유상계약입니다. 이걸 머릿 속으로 생각하고 다음 정의를 읽어보시길 바랍니다.

 '계약의 양 당사자가 서로 대가적의미를 갖는 출연을 하는 계약을 말한다.' 라고 정의하고 있습니다. 그러니 한자 뜻처럼 '대가적의미를 보여라'는 의미입니다.

무상계약

반대로 무상계약은 없을 무(無)를 쓰니 한자만 생각하면 '갚을 것이 없다'는 의미겠죠? 따라서 무상계약의 정의를 보면 

 '일방만 출연을 하거나 쌍방이 출연을 하더라도 양 출연이 대가적 의미를 갖지 않는 계약'이라고 정의하고 있습니다.

즉 한쪽만 대가적의미를 갖거나 쌍방(양방)모두 대가적의무가 없거나 입니다.

자! 여기까지 정의를 보시고 다음 쌍무계약과 편무계약 내용을 함께 꼭꼭 살펴보시길 바랍니다. 그래야지만 유상계약과 편무계약이 연달아서 이해가 가능합니다.

쌍무계약

 쌍무계약이란 계약의 양 당사자가 서로 대가적의미(견련성)를 갖는 채무를 부담하는 계약을 말합니다.

 -> 쌍무계약 예시: 매매, 교환, 임대차

 

 예시에 대해 구체적으로 설명드리겠습니다. 집을 매매하는 과정에서 매도인과 매수인은 대가를 서로 주어야하는 대가관계입니다. 이 대가관계를 견련성이 있다고 말합니다. 이때 매도인과 매수인은 서로 재산권을 집과 돈을 넘겨 줄 '재산권이전채무'가 있습니다. 그러니 이것을 보고 양 당사자(쌍)가 채무(무)를 부담한다하여 '쌍무계약'이라 부릅니다.

편무계약

 편무계약이란 일방만 채무를 부담하거나 쌍방이 채무를 부담하더라도 양 채무가 대가적 의미를 갖지 않는 계약을 뜻합니다.

 -> 편무계약 예시: 증여, 사용대차, 현상광고

 증여를 예시로 설명드리겠습니다. 증여자(주는사람)는 수증자(받는사람)에게 재산권이전채무가 있지만 수증자는 받기만하므로 책임이 없습니다. 따라서 일방만(편) 채무(무)를 부담하므로 이를두고 '편무계약'이라 부릅니다.

 자! 쌍무계약과 편무계약에 대해서 살펴보았습니다.

앞서 유상계약을 읽어보셨다면 쌍무계약과 비슷해보이는데? 라고 생각이 드실겁니다. 다시한번 유상계약 쌍무계약을 정리하면,

유상계약: 계약의 양 당사자가 서로 대가적의미(견련성)를 갖는 출연을 하는 계약

쌍무계약: 계약의 양 당사자가 서로 대가적의미(견련성)를 갖는 채무를 부담하는 계약

 둘 차이 중 밑줄 친 부분을 찬찬히 읽고 어느 것이 먼저 일어나는지 상상해보겠습니다. 쉽게 얘기해서 계약을 하려면 당사자끼리 만나야되겠죠? 만나지도 않고 계약이 될 수가 없고 만난다고 하더라도 계약이 될수도있고 안될수도 있죠? 그러니 일단 당사자끼리 만나는 것부터 먼저 이뤄지겠죠? 즉 양 당사자가 만난다는 의미인 '출연'을 하는 계약이 먼저 이루어지고 큰 개념일 수밖에 없습니다.

(참고로 만난다고 해서 얼굴을 맞대고 만나는 것만 말하는 것이 아닙니다.)

따라서 '쌍무계약은 모두 유상계약이다'라는 개념이 나올 수밖에 없습니다. 그리고 반대로 유상계약은 모두 쌍무계약이다라고 성립할 수 없는 것입니다. 가령 현상광고는 편무계약(일방만 채무를 부담하는)이면서 유상계약이기때문입니다.

낙성계약

 낙성계약이란 당사자의 합의만으로 성립하는 계약을 말합니다.

낙성계약의 예시로 매매, 교환, 임대차가 있습니다.

구체적인 예시를 설명하자면 매매 거래에서 매도인은 집 소유권을 넘겨줄 재산권이전약정을 하고 매수인은 잔금을 치룰 대금지급약정을 합니다. 그렇게 둘이 약정(합의) 한것 만으로 계약이 성립하는 것을 두고 낙성계약이라 부릅니다.

요물계약

 요물계약이란 당사자의 합의 외에 물건의 인도 및 기타 급부를 하여야 성립하는 계약을 말합니다. 요물계약의 예시로 현상광고, 대물변제, 계약금계약, 보증금계약이 있습니다. 공인중개사 시험공부하시는 분들은 '현대계보'라고 암기하실겁니다.

 현상광고의 예시를 설명드리겠습니다. 집나간 강아지를 찾는다는 광고를 한다고 했을 때 광고자는 개 찾아주면 100만원 주겠다는 보수지급약정을 하게됩니다. 반대로 응모자(본 설명에서 광고자의 반대 행위자의 용어를 뜻함)는 개를 찾아주는 행위를 '급부를 한다. 이행을 한다'라고 말합니다. 이렇게 보수지급할것을 약정하고 개를 찾아다주는 행위가 곧 '물건의 인도'이며 '급부를 하는'행위인 것입니다. 이것을 보고 요물계약이라 말합니다.

일시적계약

일시적 계약은 1회적인 급부의 이행으로 계약이 종료되는 것을 뜻합니다.

일시적 계약의 예시로는 매매, 교환이 있습니다.

매도인과 매수인은 각각 재산권을 이전하고 대금을 지급하면 1회성으로 이행을 하면 끝이므로 이를두고 일시적 계약이라 말합니다.

계속적계약

 계속적 계약은 계약에의한 급부가 계속적, 반복적으로 이루어지는 것을 말합니다. 또한 계속적 계약은 계약을 해소하는 경우 주로 해지에 의합니다만 해제되는 경우도 있습니다. 공인중개사 시험을 공부하시는 분이라면 착오 부분을 공부하실 때 중요부분의 착오냐아니냐 부분을 공부하실겁니다. 이때 계속적계약 부분에서 당사자의 착오가 중요부분의 착오로 될 수 있습니다.

계속적계약의 예시로는 임대차, 고용이 있습니다.

임대인과 임차인은 각각 사용수익하게 해줄 의무가 있고 차임지급할 의무가 있으니 계속적 계약이라 부릅니다.

 둘을 정리해보면 급부의 실현이 시간적 계속성을 갖냐 안갖냐의 차이입니다.

마치며

 이상 자주 헷갈리는 용어들을 살펴보았습니다. 추후 일상에서 자주 듣고 사용하지만 헷갈리는 용어들을 추가로 살펴보겠습니다.

끝으로 토지거래허가제 이유, 전망, 사례 편을 본 포스팅을 읽고 판례를 보시면 연계해서 이해가 되는 개념들이 있으니 관심 있으신 분들은 참고하시길 바랍니다.

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감사합니다.

옥이 리포터