해제 해지 강행규정 임의규정

해제 해지 강행규정 임의규정

개요

 지난 포스팅 '유상계약 무상계약 쌍무계약 편무계약'에 이어서 오늘도 자주 쓰이는 용어 중 헷갈리는 단어들을 알려드리겠습니다.

부동산 공부하시는 분들은 물론이고 공인중개사 시험을 준비하시는 분이라면 반드시 숙지하셔야 하는 단어이므로 꼭 공부해보세요!

목차

• 개요

• 해제(법정해제, 약정해제, 합의해제, 취소와 해제차이 등)

• 해지

• 강행규정

• 강행규정 예시

• 임의규정

• 임의규정 예시

• 마치며

해제

 계약의 해제란 유효하게 성립한 계약을 당사자의 일방적 의사표시에의하여 소급적으로 소멸시켜 계약이 없었던 것과 같은 상태로 복귀시키는 것을 말합니다. 즉 채권/채무가 소멸하고 물권이 복귀합니다.

가령 12월 1일에 계약을 체결해서 효력이 발생했더라도 일방적 의사표시에의해 12월 31일에 계약을 해제한다면 소급적으로 소멸시켜 계약이 없어집니다.

 일방적 의사표시라 함은 단독행위이며 형성권인데 그렇다고하여 마음에 안든다고 무조건 다 할 수 있는 것은 아닙니다. 해제권이 발생하는 이유로는 법정해제, 약정해제가 있습니다.

1)법정해제 안에는 채무불이행, 사정변경, 담보책임이 있습니다.

*사정변경: 계약체결의 기초가 된 사정이 현저히 변경 된 경우

*담보책임: 매매의 목적이 된 권리나 물건에 하자가 있을 때 발생하며 담보책임 안에도 또 여러 개념이 있습니다.

2)약정해제는 당사자가 합의로 미리 해제 사유를 정해준 경우 해제권이 발생합니다.

참고로 합의해제는 해제계약과 같은개념이고 약정해제와는 다른 개념입니다.

 합의해제란 당사자 쌍방의 합의에의하여 계약의 효력을 소멸시키기로 하는 새로운 계약입니다. 합의해제의 효력은 합의의 내용에따라 결정되므로 해제에 관한 민법규정이 적용되지 않습니다.

합의 해제를 할 때 이자, 손해배상, 제3자 보호 여부를 체크하셔야합니다.

-이자: 합의해제로 인해 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가해야할 의무가 없습니다.

-손해배상: 특약이 없는 한 채무불이행으로인한 손해배상을 청구할 수 없습니다. (합의로 해제했으니 채무불이행을 한 것이 아니므로 손해배상을 청구할 수 없다는 뜻입니다.)

-제3자보호: 합의해제의 경우에도 해제 시 제3자 보호규정은 적용됩니다.

 다음은 취소와 해제의 차이를 정리한 내용입니다. 취소도 해제와 매우 비슷한 성격을 가지고 있어 둘의 차이를 파악하시는 것이 중요합니다. 공인중개사 시험에서는 둘 차이를 단편적으로 묻지않고 개념을 올바르게 이해하여 풀 수 있는 문제를 내곤합니다.

취소 해제 차이

 이상 해제 파트는 깊게 들어가면 A4 10장도 넘게 나옵니다. 우선 이정도로 정리해두겠습니다. 

해지

 해지란 계속적 계약의 효력을 당사자의 일방적 의사표시에의해 장래를 향하여 소멸시키는 것을 뜻합니다.

따라서 장래를 향하여 실효되므로 원상회복의무는 발생하지 않고 청산의무가 발생합니다.

흔히 폰 약정을 해제한다고 말하는데 해지한다고 써야 올바른 표현입니다. 청산의무가 발생한다는 것은 폰약정 예시에서 약정해지하면 받은 혜택 돌려내는 것을 말합니다. 우리 부동산에서는 임대차 관계에서 주로 쓰입니다.

음 일상 예시를 조금 더 들어보겠습니다.

'해지'는 '해약'과 같은 말입니다. “만기가 되어 정기 예금을 해지했다, 해약했다.”라는 표현을 쓸 수 있습니다.

강행규정

 법률행위의 목적은 기본적으로 법(강행규정)에 적합해야 한다는 의의가 있습니다.

여기서 강행규정과 임의규정으로 나뉨으로써 법의 색깔이 나뉩니다.

먼저 강행규정의 경우 법령 중에서 선량한 풍속 기타 사회질서의 관계있는 규정입니다. 이를 줄여서 '선풍기'에 적합해야한다고 말하기도합니다.

 이런 강행규정은 무조건 지켜야하는 내용으로 당사자의 의사에의해 그 적용을 배제할 수 없습니다. 이 강행규정은 다음 2가지 특성을 가지고 있습니다.

(1)효력규정: 효력규정을 위반한 경우 그 법률행위는 무효입니다.

(2)단속규정: 단속규정을 위반한 경우 공법상의 제재(처벌)를 받을 뿐 법률행위 자체는 유효합니다.

 자! 효력규정과 단속규정은 강행규정 안의 카테고리에 있습니다. 임의규정에 있는 카테고리로 생각하는 분들이 계시는데 착오가 없으시길 바랍니다.

강행규정 예시

 먼저 효력규정 예시를 설명드리겠습니다.

무등록중개업 금지, 초과수수료약정 금지, 명의신탁금지, 토지거래허가제, 최고이자율제한, 국유재산사무 관련 공무원의 국유재산취득 금지, 공익법인의 기본재산 처분에 관한 규정, 투자수익보장약정 금지 등이 있습니다.

 강행규정을 위반하면 계약이 '무효'입니다.

※토지거래허가제: 토지거래허가제 이유, 전망, 사례 편을 참고해주세요.

 다음은 단속규정 예시를 설명드리겠습니다.

 미등기전매금지(=중간생략등기금지), 등기원인허위기재 금지, 개업공인중개사와 의뢰인 간의 직접거래 금지, 국민주택의 전매제한, 무허가음식판매 금지 등이 있습니다.

 단속규정을 위반하면 처벌은 받지만 계약은 유효합니다. 추가 예시를 들면 동네에서 허가받지 않고 불법으로 포장마차를 열어 오뎅을 판다면 단속 나오면 처벌은 받습니다. 하지만 계약이 무효로된다면 손님들에게 지급받은 돈도 돌려줘야되고 손님은 오뎅을 뱉어내야되고.. 말이 안되는 상황이됩니다. 그러므로 단속규정은 계약 자체는 유효한 것입니다.

임의규정

 임의규정은 법령중에서 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정입니다.

당사자의 의사가 불분명한 경우 그 의사를 해석하는 기준에 불과하므로 당사자의 의사에의해 그 적용을 배제할 수 있습니다.

이는 당사자가 다른 의사를 표시하면 다른 내용의 계약도 유효하다는 의미입니다.

임의규정 예시

 임의규정 예시로는 주물과 종물, 착오, 건축 시 거리제한, 저당권의 효력범위, 동시이행항변권, 위험부담, 해약금, 매매계약비용부담, 매도인의 담보책임, 임차인의 비용상황 등이 있습니다.

마치며_공인중개사 시험준비 하시는 분들에게

 시험을 준비하다보면 "아 그래 이거 알지"정도로 공부하면 안됩니다.

둥실둥실 떠다니는 구름잡듯 공부하시면 안됩니다. 완전 단단한 돌처럼 내 머릿속에 확실히! 정확히! 공부하셔야합니다.

구렁이 담넘어가듯 공부하면 반드시 떨어지게 되어 있습니다. 공인중개사 시험은 절대 만만한 시험이 아닙니다.

 시중에 악플들과 시험사들의 광고만 보고 듣고 믿고해서 시험을 만만하게 봤다간 정말 큰코 다칩니다. 직장다니면서 시험을 준비하실 경우 직장 실적에 상당한 타격을 주기 쉽습니다.

 따라서 공부에 뜻이 있으신 분이라면 공부할 때 각 개념의 차이를 정확히 숙지하시길 바랍니다. 느려보이더라도 사실 그것이 가장 빠른 공부법입니다. 저의 경우 공부할 때 조금이라도 헷갈리는 것이 있으면 교수님들께 질문하여 정확히 숙지했습니다.

 공인중개사 시험은 1차 2차 과목이 모두 알게모르게 연계되어 있습니다. 그러니 특정 개념이 정확히 숙지 안되어 넘어가면 7과목(공시법 2과목으로 볼경우)이 연계하여 영향을 받게 되어 있습니다.

 이왕 공부하는 것 2년 3년 공부한다고 생각하지마시고 한번에 끝낸다는 생각으로 절실히 공부하시길 바랍니다. 절실함과 초심을 잃지 않는다면 분명 좋은 결과 있을 것입니다. 그리고 공인중개사가 되었다면 정말 자랑스러운 공인중개사로써 이 나라의 올바른 부동산문화를 자리잡게 하는데 일조하시길 바랍니다. 그리고 아무것도 모르면서 일단 공인중개사를 무시하고 멸시하는 사람들의 인식을 바꿔주시길 바랍니다.

감사합니다.

옥이 리포터

부동산 네잎클로버

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