집주인 참교육(임대인의 권리 임차인의 권리)
임대차법과 관련하여 자주 묻는 질문 및 답변에대해 설명드리겠습니다.
본 내용을통해 공인중개사 공부하는 분들도 시험에 나오는 내용들을 다 쉽게 풀어서 설명했으니 반드시 보십시오.
내용은 1편~2편으로 나누어서 설명 드리겠습니다.
살아가면서 필수상식이고 몰라서 당하면 수백, 수 천 만원이 날아갈 수 있으니 꼭 끝까지 시청해주십시오!
-목차-
[1편]
Q1)임차물 소유자가 아닌데도 임대차를 할 수 있나요?
Q2)꼭 돈으로만 차임 지급해야 하나요?
Q3)최장기간, 최단기간 제한이 있나요? 기간 만료에 대해 서로 말 안하면 갱신은 어떻게 되나요?
Q4)임대인의 권리는 무엇인가요?
Q5)임대인의 의무는 무엇인가요?
Q6)임차인의 권리는 무엇인가요?
Q7)임차인의 의무는 무엇인가요?
Q8)임대인이 자기 것이라고 임차인의 허락 없이 목적물을 수리, 관리 할 수 있나요?
Q9)임대인에게 각종 수리비 청구할 때 어디까지? 언제까지 청구가능한가요?
Q10)수리비 달라는데 못 받았다고 임차인이 유치권 행사 중입니다. 가능한가요?
[2편]
Q11)사소한 걸로 수리비 달라고 해서 번거로운데 임차인이 비용청구 못하게도 할 수 있나요?
Q12)토지 임차인이 임대인의 허락 없이도 매수청구를 할 수 있는 것은?
Q13)임차인의 매수청구권 배제 특약도 가능한가요?
Q14)보증금의 정확한 의미는 무엇인가요?
Q15)보증금에서 연체차임 공제가능한가요?
Q16)계약만료 후 임대인이 보증금을 안 돌려주면 집을 안 내어주어도 괜찮나요?
Q17)임대차 종료 후 임차인이 계속 점유하면 불법 아닌가요?
Q18)권리금은 무엇이고 임대인에게 돌려받을 수 있나요?
본 포스팅은 1편입니다. 2편 링크는 가장 아래쪽을 참고해주세요
Q1)임차물 소유자가 아닌데도 임대차를 할 수 있나요?
-> 네 임대차계약은 채권계약이므로 임대인이 목적물에대한 소유권 기타 임대권한이 없는 경우에도 유효하게 성립할 수 있습니다. 즉, 타인의 물건에대한 임대차계약도 유효합니다.
Q2)꼭 돈으로만 차임 지급해야 하나요?
-> 차임은 임대차의 필수요소입니다. 단, 차임은 금전에 한하지 않고 과실, 미곡 등이라도 무방합니다. 예를들어 어촌지역의 경우 고등어 100마리를 차임으로 지급해도 임대차가 성립한다는 뜻입니다.
Q3)최장기간, 최단기간 제한이 있나요? 기간 만료에 대해 서로 말 안하면 갱신은 어떻게 되나요?
-> 존속기간을 정하는 경우와 정하지 않은 경우로 나누어서 설명 드리겠습니다.
먼저 존속기간을 정하는 경우입니다. 최장기간은 제한이 없습니다. 2013년 부로 20년의 최장기간 제한규정은 효력이 상실되어 최장기간 제한없이 임대차를 유지할 수 있습니다. 단 보증금만 있는 형태인 전세의 경우 최장기간 10년의 제한이 있습니다. 이 10년의 제한의 말은 처음 계약을 체결할 때 10년을 넘을 수 없다는 의미입니다. 따라서 10년 계약했고 기간이 끝나는데 법정갱신 된다면 그 이후도 살 수 있습니다. 전세권 관련해선 추후 별도로 정리해서 올려드리겠습니다.
최단기간으로는 민법상의 일반 임대차에는 제한이 없습니다. 단, 주택임대차는 2년, 상가임대차는 1년의 최단기간 제한이 있습니다. 임대차라는 개념 안에 주택임대차, 상가임대차 등의 개념이 있고 각 개념별 특징차이가 있으므로 이를 구분해서 숙지하셔야합니다. 즉 일반임대차와 주택임대차를 혼동하시면 안 됩니다. 일반임대차와 주택임대차의 임차인, 임대인 해지통고 기간은 서로 다릅니다. 또한 전세와도 다른 개념이니 주의하십시오.
둘째 존속기간을 정하지 않은 경우는 635조를 보시면 됩니다.
당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 일정한 기간(6월, 1월)이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다.
임대인은 해지통고를 하면 6개월 후에 해지가 되고 임차인은 1개월 후에 통고 후 해지가 됩니다.
참고로 ‘해지’라고 표현해야합니다. 해제와 해지의 차이는 영상아래 내용설명을 참고하십시오.
Q4)임대인의 권리는 무엇인가요?
임대인의 권리는 2가지입니다.
1)차임지급 청구권으로 임차인보고 차임 달라고 할 수 있습니다.
2)임대차가 끝나고 갑은 을에게 빌려줬던 건물 돌려달라는 목적물 ‘반환청구권’이 있습니다.
Q5)임대인의 의무는 무엇인가요?
임대인의 주요의무는 ‘수비담’입니다.
1. 목적물을 사용‘수’익하게 할 의무
2. 626조‘비’용상환의무
3. ‘담’보책임
4. 보호의무도 있습니다만 이건 상황을 나눠봐야 합니다. 뒷부분에 다시 설명 드리겠습니다. 그리고 목적물인도의무와 방해제거의무도 있습니다.
각각에대해서 설명 드리자면,
1)‘임차인에게 거주할 수 있는 집 주세요!’인 목적물 인도의무입니다.
‘내 집에 뭐하는 거야 사라져!’인 방해제거의무,
‘임차인이 잘 지내게 집 고쳐주세요!’인 623조 유지수선의무가 있습니다.
이런 수선의무라고 다 해줘야하는 것은 당연히 아닙니다. 집의 파손*장해가 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이면 임대인은 수선의무를 부담하지 않습니다. 즉 사소한 걸로 집주인보고 고쳐 달라 했을 때 집주인이 싫다고 하더라도 괜찮습니다. 그러니 집주인과 괜히 감정싸움 하지 않는 것이 좋겠죠? 저도 법을 몰랐을 땐 당연히 해줘야하는 줄 알아서 괜한 감정싸움 한 적이 있었습니다. 사소한 것은 임대인이 안 고쳐줘도 되니 꼭 주의하십시오! 그럼 임대인은 언제 수선의무를 부담할까요?
그건 어떤 수선해야 할 사항으로 인해 임차인이 사용*수익할 수 없는 정도일 때 임대인은 수선의무를 부담합니다. 임대인이 수리를 안 해줘서 임차인이 그 집을 사용수익 하는데 어려움이 있다면 안 되겠죠? 바로 그럴 땐 임대인이 수선의무를 부담해야 합니다.
2)바로 조금 전에 임대인은 임차인이 사용*수익할 수 있는 상태를 유지해 주어야한다고 말씀드렸습니다. 하지만 임차인의 특별한 용도를 위해서까진 유지 시켜주어야 할 의무는 없습니다. 예를 들어 임차인이 집에서 노래를 부르기 위해 소음방지용 벽지를 했다고 해서 그런 것까지 해줄 필요는 없단 뜻입니다.
3)가장 많이 묻는 질문 중 하나인데요, 623조 유지 수선의무는 임의규정입니다. 따라서 특약에 의하여 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 단 특약이라고 다 면제되는 것은 아니며 소규모 수선에 한합니다. 특약으로 다 될 것 같으면 상대적으로 을의 입장인 임차인에게 불리하도록 임대인이 갖은 수단을 써서 압박을 넣겠죠?
다음은 ‘담보책임’에 관한 내용입니다. 임대차의 목적물에 하자가 있는 경우 임차인은 임대인에게 차임감액청구, 계약해지, 손해배상청구가 가능합니다. 즉 상황에 따라 “임대인 당신 집에 하자가 있으니 돈 줄여달라, 계약해지합시다. 손해배상 청구 하겠습니다”라고 하는 것들입니다.
그리고 ‘보호의무’에 관한 내용입니다. 임대인은 임차인을 안전하게 보호해줄 의무가 있습니다. 단 통상의 임대차는 그런 의무가 없고 일시사용을 위한 숙박계약 같은 것만 임대인의 보호의무를 부담합니다. 통상의 임대차에 보호의무가 있는 것이 이상하죠? 임차인이 월세 내면서 쓰고 있는데 자기물건 도난당했다고 임대인에게 ‘보호의무 왜 다 안 했냐’ 하는 게 말이 안 되겠죠?
Q6)임차인의 권리는 무엇인가요?
임차인의 권리는 ‘사수신차비’입니다.
-(사)임차인이 임대인에게 목적물을 ‘사’용*수익 하게 해줄 것을 요구하는 권리
-(수)매수청구권: 지상물 또는 부속물 매‘수’청구권
-(신)갱신청구권: 임대차 존속기한 끝나고 계약갱‘신’ 요구 가능
-(차)차임감액청구권: 불나서 방 하나 없어졌으니 ‘차’임 깎아라.
-(비)비용상환청구권: 필요비, 유익비등의 ‘비’용을 임차인이 임대인에게 요구 가능
참고로 임대인의 권리, 임대인의 의무, 임차인의 권리, 임차인의 의무 이렇게 나누어서 살펴보듯이 권리와 의무는 다른 것입니다.
‘권리’는 그 사람이 가질 수 있는 일종의 권한 같은 것이므로 해도 되고 안 해도 되는 사항입니다.
반면에 ‘의무’는 반드시 해야 하는 것이고 하지 않을 시 그에 따른 책임을 져야하는 사항입니다.
Q7)임차인의 의무는 무엇인가요?
임차인의 의무는 차보반입니다. 차임지급의무의 ‘차’. 목적물 보관의무의 ‘보’, 목적물 반환의무의 ‘반’입니다.
1)차임지급 의무에 대해 설명드리겠습니다. 두 개로 나누어 설명드리겠습니다.
(1)차임감액청구
-> 627조에 의거하여 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 기타사유로 사용*수익할 수 없게 된 경우와 628조 경제사정의 변동으로 인해 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 경우 감액청구 할 수 있습니다.
즉, 임차물이 임차물의 의지와 상관없이 임차물의 일부에 하자가 있거나 경제사정의 변동으로 차임지급에 어려움이 있을 경우 임대인에게 감액청구를 할 수 있습니다.
(2)차임증감청구권
-> 차임을 줄이지 않겠다는 ‘차임불감액특약’은 임차인에게 불리하여 무효이나 차임을 늘리지 않겠다는 ‘차임부증액특약’은 임차인에게 유리하므로 유효합니다. 단 이때도 신의칙에 반할정도인 경우 형평의 원칙상 임대인에게도 차임증액청구를 인정하고 있습니다.
2)목적물 보관
->선관주의의무와 634조 통지의무가 있습니다. 선량한 관리자의 자세로 목적물을 보관해야하고 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 합니다. 그러나 임대인이 이미 그 사실을 안 때에는 그러하지 아니하다고 634조에서 규정하고 있습니다.
Q8)임대인이 자기 것이라고 임차인의 허락 없이 목적물을 수리, 관리 할 수 있나요?
->624조와 625조를 함께 보시면 되겠습니다.
제624조(임대인의 보존행위, 인용의무) 로써 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못합니다.
단 제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권)에 의해 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있습니다.
Q9)임대인에게 각종 수리비 청구할 때 어디까지? 언제까지 청구가능한가요?
->비용상환청구권은 필요비와 유익비로 나눌 수 있습니다.
필요비란 목적물의 가치를 보존하는데 들어가는 비용으로 ‘수선비’가 대표 예입니다. 이는 ‘지출 즉시’ 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다.
유익비란 목적물의 가치를 증대시키는데 들어가는 비용으로 ‘개량비’가 대표 예입니다. 이는 필요비와 다르게 임대차 종료 시 상환을 청구할 수 있으며 이때 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다.
필요비든 유익비든 제척기간이 6개월이기 때문에 이 기간 내로 행사해야합니다. 정리하자면 필요비는 즉시, 유익비는 임대차 종료 시 청구할 수 있고 해당 시기에 못 하더라도 늦어도 6개월 내에는 행사해야한다는 뜻입니다.
Q10)수리비 달라는데 못 받았다고 임차인이 유치권 행사 중입니다. 가능한가요?
-> 네 비용상환청구권은 임차물에 관하여 생긴 채권이므로 임차인은 비용상환을 받을 때까지 임차물을 유치할 수 있습니다. 반면에 보증금과 권리금에대해선 유치권을 행사할 수 없습니다. 견련성이 없기 때문입니다. 따라서 그런 유치권을 행사하는 임차인에게 법적제제를 받을 수 있음을 상기시켜주시는 것이 좋습니다.
추가로 공인중개사 시험을 준비하시는 분이시라면 ‘비용상환, 보증금, 권리금’ 이 3개 중 비용상환에 대해서만 유치권을 행사할 수 있으니 판례를 구분해서 숙지하시길 바랍니다.
이상으로 2편은 '비용상환청구와 보증금반환 청구'편을 참고해주십시오!
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