비용상환청구와 보증금반환 청구

비용상환청구와 보증금반환 청구

 임대차와 관련해서 지난시간 임대인 임차인의 권리와 의무를 중점적으로 상세히 알아보았습니다.

설명과정에서 필요비 유익비 등도 말씀드렸습니다.

 이번 포스팅은 2편으로 매수청구권, 비용상환청구권, 권리금 등에 관해 알려드리겠습니다.

일상 속에서 종종 일어나는 일들이니 참고하시고 공인중개사 시험을 준비하시는 분들은 더더욱 정독해 주시길 바랍니다.

목차

[1편]

Q1)임차물 소유자가 아닌데도 임대차를 할 수 있나요?

Q2)꼭 돈으로만 차임 지급해야 하나요?

Q3)최장기간, 최단기간 제한이 있나요? 기간 만료에 대해 서로 말 안하면 갱신은 어떻게 되나요?

Q4)임대인의 권리는 무엇인가요?

Q5)임대인의 의무는 무엇인가요?

Q6)임차인의 권리는 무엇인가요?

Q7)임차인의 의무는 무엇인가요?

Q8)임대인이 자기 것이라고 임차인의 허락 없이 목적물을 수리, 관리 할 수 있나요?

Q9)임대인에게 각종 수리비 청구할 때 어디까지? 언제까지 청구가능한가요?

Q10)수리비 달라는데 못 받았다고 임차인이 유치권 행사 중입니다. 가능한가요?

[2편]

Q11)사소한 걸로 수리비 달라고 해서 번거로운데 임차인이 비용청구 못하게도 할 수 있나요?

Q12)토지 임차인이 임대인의 허락 없이도 매수청구를 할 수 있는 것은?

Q13)임차인의 매수청구권 배제 특약도 가능한가요?

Q14)보증금의 정확한 의미는 무엇인가요?

Q15)보증금에서 연체차임 공제가능한가요?

Q16)계약만료 후 임대인이 보증금을 안 돌려주면 집을 안 내어주어도 괜찮나요?

Q17)임대차 종료 후 임차인이 계속 점유하면 불법 아닌가요?

Q18)권리금은 무엇이고 임대인에게 돌려받을 수 있나요?

본 편은 2편입니다. 1편은 집주인 참교육(임대인의 권리 임차인의 권리)를 참고해주세요

Q11)사소한 걸로 수리비 달라고 해서 번거로운데 임차인이 비용청구 못하게도 할 수 있나요?

-> 네 626조는 임의규정이므로 비용상환청구권에 관하여는 임차인에게 불리한 약정도 유효합니다. 가령 건물임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인의 소유로 귀속시키기로 하는 특약이나 건물임차인이 개축*변조한 부분을 임차인의 비용으로 원상복구하기로 한 특약은 임차목적물에 지출한 각종 유익비상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약으로 보기 때문에 유효합니다.

Q12)토지 임차인이 임대인의 허락 없이도 매수청구를 할 수 있는 것은?

-> 지상물매수청구권과 부속물매수청구권이 있습니다.

 먼저 지상물매수청구권입니다. 토지의 임차인이 기간만료로 갱신청구 해서 임대인이 거절할 경우 지상물을 매수청구 할 수 있는 제도입니다. 단, 채무불이행으로인한 해지 시에는 매수청구권을 행사할 수 없습니다.

매수청구의 대상으로는 무허가, 미등기 건물, 임대인의 동의 없이 신축된 건물, 경제적 가치가 없는 건물, 임대인에게 효용이 없는 건물, 저당권이 설정된 건물 등 모두 가능합니다.

 둘째, 부속물매수청구권입니다. 임대차 종료 및 존속기간 만료 후 청구 가능하며 채무불이행으로인해 임대차가 해지된 경우에는 청구가 불가합니다. 

부속물의 요건으로는 임차인의 소유에 속하고 건물의 구성부분으로는 되지 않은 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이 가능합니다. 단, 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것은 불가합니다.

Q13)임차인의 매수청구권 배제 특약도 가능한가요?

-> 아니오. 지상물매수청구권과 부속물매수청구권은 강행규정으로 이들을 배제하는 특약은 무효입니다.

Q14)보증금의 정확한 의미는 무엇인가요?

-> 보증금이란 임대차관계로부터 발생하는 임차인의 임대인에대한 일체의 채무를 담보하기위하여 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전 기타 유가물로 정의하고 있습니다. 여기서 ‘일체의 채무를 담보하기 위하여’라는 말에서 알 수 있듯이 채무를 제대로 수행하지 않으면 담보로 잡고 있는 보증금을 활용하겠다는 의미를 내포하고 있습니다.

Q15)보증금에서 연체차임 공제가능한가요?

-> 먼저 임대차종료 후에는 당연 공제된다고 표현하고 있습니다. ‘연체차임채무나 손해배상채무는 임대차종료 후 목적물이 반환될 때에 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다.’ 라고 나와 있듯이 5천만 원 보증금 중 100만원 연체 시 4,900만원만 돌려준다는 의미입니다.

 반면 임대차존속 중에는 ‘임대인은 임대차종료 전에도 연체차임을 보증금에서 충당할 수 있다. 단, 이는 임대인의 권리일 뿐 의무가 아니므로 임차인은 보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다.’라고 규정하고 있습니다. 즉 임차인이 보증금 5천만 원 있으니 월세 100만원 밀렸다고 임대인에게 “보증금에서 제 하세요”라고 말 못한다는 뜻입니다. 만약 이게 임대차 도중에 된다면 차임을 연체하지 않았다는 뜻이 되고 임대인이 연체차임이 있음에도 불구하고 연체가 아니니 계약해지를 못한다는 의미가 되므로 법의 앞 뒤 말이 안 맞는 형태가 나오게 됩니다. 따라서 존속 중에는 보증금에서 공제해달라고 임차인이 말 못하고 존속기간이 끝난 후에는 보증금에서 당연히 공제될 수 있습니다.

Q16)계약만료 후 임대인이 보증금을 안 돌려주면 집을 안 내어주어도 괜찮나요?

-> 네 이는 동시이행관계를 살펴보시면 됩니다.

 임대인의 보증금반환과 임차인이 임대인에게 임차물로 사용한 목적물을 돌려주는 것은 동시이행관계입니다. 동시이행관계란 “너가 안하면 나도 안해”정도로 보시면 되지만 무조건 다 되는 것은 아니고 성립조건 및 상황에 따라 다양합니다. 또한 얼핏 보면 유치권과 유사해보여 이를 같은 개념으로 혼동하시는 분들도 계시는데 유치권과 다른 개념입니다. 유치권은 ‘수리, 공사’와 관련한 판례들에 주로 나오는 개념입니다.

Q17)임대차 종료 후 임차인이 계속 점유하면 불법 아닌가요?

-> 만약 임차인이 임대차 종료 후 동시이행항변권을 행사하여 목적물을 계속 점유하는 경우 그 점유는 불법점유라 할 수 없습니다. 단 그 기간 동안 사용수익을 하여 얻은 이익이 있다면 부당이득으로 반환을 해야 합니다.

예를들어 5월 1일부로 임대차 기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있으면 임차인은 임차물을 계속 사용해도 불법이 아닙니다. 다만 5월 1일부로 임대차 기간은 종료하였으니 그 이후에 임차인이 수익을 얻은 바가 있다면 이는 기간이 만료했는데도 얻은 이익이므로 부당이득으로 보고 추후 임대인에게 돌려줘야한다는 뜻입니다.

Q18)권리금은 무엇이고 임대인에게 돌려받을 수 있나요?

-> 권리금이란 주로 건물임대차에 있어서 건물 자체의 사용대가 외에 영업시설이나 거래처, 신용, 노하우, 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 가치의 양도 또는 이용대가로 지급되는 금전이라고 정의하고 있습니다.

 이해되시나요? 상가운영을 해보신분이시라면 쉽게 이 의미를 아시겠지만 잘 모르시는 분들도 아마 많으실겁니다. 

 정의가 엄청 거창한데 한마디로 ‘사업인계비’라 보시면됩니다. 회사를 예로들면 어떤 업무를 할 때 선임, 퇴사자, 상사 등으로부터 그 업무에대한 방법, 노하우 등을 인계 받으실 겁니다. 그때 전 담당자로부터 “이 일은 이렇게 하면 빨리 처리되고, 이 고객은 이렇고 저렇고, 이 파일을 열어보면 이렇게 업무처리를 할 수 있습니다.”라고 인계를 받으시잖아요? 그런 것처럼 상가를 하실 때 그 상가 자체만으로 생기는 ‘보이지 않는 가치, 영업상의 이점, 노하우, 지리적 위치에 따른 기대수익 등’을 새 임차인이 인계받는 대가로 구 임차인에게 지급하는 금전이 바로 ‘권리금’입니다. 

 따라서 임대차 기간이 끝나면 돌려주는 보증금과 다른 개념입니다.

권리금의 경우 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 경우 임차인에게 돌려주지 않는 것이 원칙입니다. 단 임대인의 사정으로 중도 해지된 경우 남은기간에 대응하는 부분은 반환하게 되어 있습니다. 

※권리금에 대해 상세히 알고싶으신 분들은 '권리금 정의, 종류, 총정리' 편을 참고해주세요

마치며

 이번 임대차 편을 만드는데 일하고 새벽에 일어나서 5일 걸렸습니다. 제법 힘든데 어떤 정보를 전달하는 것은 참으로 신중해야하다는 걸 새삼 느끼고 있습니다. 하나의 정보라도 많은 사람들이 이해하도록 말을 바꾸어야하고 또 말을 바꿀 때 그 의미가 변질되지는 않는지 점검도 해야 하기에 책임감 갖고 만들고 있습니다.

 계속해서 힘내서 좋은 정보를 알려드리도록 노력 하겠습니다.

이상입니다.

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감사합니다.

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