입주권 분양권 차이, 재건축 재개발 차이

입주권 분양권 차이, 재건축 재개발 차이

목차

• 분양권과 입주권의 차이

• 재건축 재개발 차이 이해

• [본문 및 표 이해를 돕기위한 용어풀이]

• 마치며

개요

 입주권이란 무엇일까요? 새 아파트를 당첨받을 확률 100%인 권리입니다. 왜 이런 말이 나온건지 상세히 살펴보겠습니다.

 내 집마련에대한 갈증은 누구나 있으실겁니다. 특히 새로지어진 집을 가지고싶어합니다. 깨끗하고 최신 시스템이 갖추어져 있어 아파트에 살고있는 것만으로도 자긍심을 가지는 사람들이 많습니다. 하지만 서울 및 수도권의 경우 고가점자가 아니고서야 새집마련에대한 꿈은 허황된 꿈만 같습니다. 젊은 세대들은 가점이 낮아 대부분 15~35점대의 가점에 속합니다. 하지만 서울 인기단지의 경우 수억대 분양가는 둘째치더라도 최저가점 커트라인이 50~60점이 나오고 있으니 저가점자들에겐 허탈감만 들 뿐입니다.

 이러한 높은 가점에 진입장벽을 느끼는 사람들의 애로사항을 한방에 해결해주는 것이 바로 입주권입니다. 현재 서울에는 재건축, 재개발 아파트 단지가 매우 많습니다. 해당 단지의 입주권을 사면 누구나 화려하고 로또청약이라 불리는 서울의 새 아파트를 살 수 있습니다.

분양권과 입주권의 차이

 분양권은 청약을통해 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다. 청약을 해야하므로 반드시 청약통장이 필요합니다. 분양권은 '부동산을 살 수 있는 권리'에 불과합니다. 즉 '권리'이므로 부동산이 아닙니다. 따라서 A씨가 1주택을 가지고 있는 상태에서 분양을 받을 경우 주택 수에 산정되지 않아 1세대 1주택 비과세 요건혜택을 받을 수 있습니다. 단 아파트가 다 지어지고 등기를 마친다면 2주택이되니 1세대1주택 비과세 혜택을 못받게됩니다.

 그럼 주택수에 산정되지 않으니 세제 혜택도 받아야 마땅하겠죠? 분양권은 소유권이전등기를 할 때 전용면적에따라 1.1~3.5%만 취득세를 내면됩니다. 또한 보유기간 중 재산세를 내지 않아도됩니다.

 입주권은 재개발 또는 재건축(아래설명)으로 새로 지어질 아파트에 조합원 자격으로 입주할 수 있는 권리입니다. 입주권은 청약통장이 필요없습니다. 왜냐면 개발되는 지역 안에 집 또는 토지를 가지고 있는 자들에게 조합원이라는 자격을 주기때문입니다.

 입주권은 애초에 소유주가 있는 상태에서 새로짓는 것이기때문에 분양권처럼 권리처럼 보이나 '주택을 가지고 있는 것'으로 간주합니다. 그러므로 조합원들의 입주권은 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택수에 포함됩니다.

※입주권과 조합원입주권은 같은 의미입니다.

 입주권은 기득권자들에게 아파트를 일반분양자들보다 저렴하게주는대신 취득세가 높습니다. 조합원입주권은 취득할 때 즉시 토지가격의 4.6%를 취득세로 내야합니다. 또한 토지지분에대한 재산세를 내야합니다.

[분양권과 입주권 차이 요약]

1)공통사항: 동호수는 추첨으로 결정

2)차이점: 비과세여부, 주택수 포함여부, 취득세 비율, 재산세 비율

재건축 재개발 차이 이해

 입주권을 논하기 전에 재건축과 재개발 사업을 알아야합니다. 그래야지만 정확한 이해가 가능합니다.

먼저 재건축이란 건축된지 30년 이상 된 아파트 단지들을 대상으로 이루어집니다. 반면 재개발은 50년 이상된 단지를 대상으로합니다.

※리모델링은 15년 이상만 되어도 진행합니다.

 건축년수에서 보면 알 수 있듯이 재개발지역은 기간이 매우 오래되어 기간이 낡디 낡았다보니 건축 당시 함께 만들었던 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구(뜻 아래 용어풀이에 설명), 녹지, 하천, 가스공급시설 등의 '정비기반시설'도 새로 만들어야합니다.

재건축 재개발 차이

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[본문 및 표 이해를 돕기위한 용어풀이]

-공동구: 전기·가스·수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등 지하매설물을 공동 수용함으로써 미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 위하여 지하에 설치하는 시설물로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 기반시설 중 유통·공급시설의 하나이다.

출처: [네이버 지식백과] 공동구 (서울특별시 알기 쉬운 도시계획 용어, 2016. 12., 서울특별시 도시계획국)

-매도청구: 팔고 나가라는 말

-수용: 국가가 개인의 사유재산을 공공의 목적을 위해 강제적으로 몰수하는 것(또는 제한을 두는 것)

-임대주택 건설의무: 100명 살고있는 A지역 재건축, 재개발 시 새로 지어질 아파트가 1000세대라면 900세대의 분양 건중 특정비율만큼 임대주택으로 써야 함

-시세기준: 말 그대로 그당시 시세에 따라서 파는 것을 말함. 따라서 거의 대부분 재건축 시 분양가치가 오르니까 비싸게 팔 수 있음

-감정평가액 기준: 감정평가사가 부동산의 경제적 가치를 화폐 단위로 측정한 것. 내용이 복잡하니 '제값 못 받는다'라고 생각하면 됨

-기부채납: 개인 또는 기업이 부동산을 비롯한 재산의 소유권을 무상으로 국가 또는 지방자치단체에 이전하는 행위. 말이 복잡한데 정부가 건물 잘 짓게끔 혜택을 주는대신 조합원들도 정부에게 무상으로 특정재산을 돈 안받고 이전 하라는 내용

마치며

 오늘은 분양권과 입주권의 차이뿐만 아니라 재건축과 재개발의 차이까지도 살펴보았습니다. 여기서 조금 더 나아가 재건축과 재개발의 차이를 포스팅하려면 A4 10장은 족히 써야합니다.

 정말 많은 사람들이 자기네들 사는 아파트 또는 단지가 30년 이상 혹은 50년 이상 되었다고 재건축과 재개발이 될거라는 기대를 하시는 분들이 계십니다. 이는 부동산을 수박 겉할기식으로 공부해서 그렇습니다. "30년 되었으니 재건축 되겠지~? 매수해야겠다 집값 오르겠네"라고 생각하신다면 아직 부동산 초보입니다.

 다음 포스팅에선 재건축을 할 수 없는 이유와 할 수 없다면 집을 좋게 만들 다른 방법은 어떤 것이 있는지, 리모델링은 무엇인지 살펴보겠습니다. 또한 재건축을 할 때 기대되는 수익과 조합원분담금 비율 산정과정은 어떻게 되는지 살펴보겠습니다.

감사합니다.

옥이 리포터

*본 포스팅과 함께보면 좋은 내용(클릭 시 바로이동)

1)분양권, 프리미엄, 추첨제, 가점제, 전매제한

2)청약방법, 청약종류, 분양절차(청약절차)

3)중도금비율, 청약가입시기, 매월 청약 저축액

4)특별공급 종류, 자격요건, 특징

5)2021년 부동산 제도 개정사항

*유튜브 부동산네잎클로버