입주권, 조합원 장단점, 재개발 재건축 이해

입주권, 조합원 장단점, 재개발 재건축 이해

목차

• 개요

• 조합원이 되면

• 추진위원회

• 조합설립

• 사업시행인가

• 관리처분인가

• 입주권이란. 조합원들에게 주어지는 권리

• 입주권을 노리는 것도 좋다.

• 입주권 매수방법

• 마치며

개요

 "A아파트가 재개발한대~", "A빌라촌 재건축한대"라고 듣거나 말하신 적 있으신가요? 이 말은 90% 이상 틀린 말입니다. 이것은 재개발과 재건축의 차이를 모르고 두개의 단어가 똑같은 줄 아는 사람들이 말하는 내용입니다. 재개발과 재건축은 완전히 다른 단어입니다. 전혀 다른 상황에서 쓰이므로 본 포스팅을 보시고 둘의 차이를 숙지하시어 부동산 지식을 늘려나가시길 바랍니다. 아울러 본 포스팅 외에 '입주권 분양권 차이 그리고 재건축 재개발 차이' 포스팅도 함께 참고하시고 그 내용안에 또 다른 링크까지 참고하시어 연계해서 이해하시면 부동산 공부에 상당히 도움이 되리라 확신합니다.

 재건축과 재개발 사업은 노후화 된 주거환경 및 주택을 개선하기 위해 시행하는 사업입니다. 조금 더 정확히 말하자면 정기기반시설(도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 녹지, 하천, 가스공급시설 등)을 포함한 해당 동네 전체의 주거환경을 뜯어 고치는 것이 재개발이고 기존 주택을 멸실하고 새로이 주택을 짓는 것은 재건축입니다. 재건축은 해당 땅 위에 있는 건물을 다시 짓는 개념으로 재개발과 달리 주변의 정비기반시설까지는 고치지 않습니다.

 재개발과 재건축은 일반분양과 만들어지는 배경이 다릅니다. 일반분양은 땅주인이 '회사'입니다만 재건축 및 재개발은 수 명의 땅주인 또는 건물주가 모여 법인인 조합을 만들어 절차를 거친 후 사업을 시행합니다.

조합원이 되면

 조합원이 된다고해서 무조건 좋은 것은 아니며 장단점이 있습니다. 사업 특성 상 이해관계가 여기저기 섥혀있습니다. 그러므로 사업이 진행되는 과정에서 예상치 못한 일들이 발생해 다툼이 일어나기도합니다. 강남권 주요 재건축 아파트들의 빨간 현수막들이 대표적인 예시이지요. 무엇보다 시간이 오래 걸리기때문에 정신적, 육체적 힘이 들기도합니다.

 그럼에도 불구하고 장점이 많습니다. 조합원이 되면 새로운 집을 먼저 분양받기 때문에 혜택이 많습니다. 가장 큰 혜택은 주변 시세보다 저렴하게 살 수 있다는점이고 일반 분양분보다도 저렴하게 매입하기에 시세차익이 큰 편입니다. 물론 분담금이 커지면 그만큼 조합원들의 이익도 줄어들겠지만요. 그림을 살펴보며 이해 관계를 설명드리겠습니다.

조합원 분양가와 일반분양가의 차이

 이렇게 그림에서 보는 것처럼 재건축 및 재개발사업은 진행 단계별로 조합원이 얻는 수익이 달라집니다. 초기에는 비용이 많이 들어가 힘들 수 있지만 아파트 준공까지 다 마치고나면 높은 프리미엄이 붙어 이익이 늘어납니다. 이 과정이 고되고 힘들지만 지나고나면 높은 수익에 조합원들의 오래묵힌 스트레스도 날아가는 법입니다.

재개발 사업 진행과정

표 이해를 위한 각 단계 별 용어를 설명드리겠습니다.

추진위원회

 조합의 전 단계로 조합원 요건이 충족되는 부동산을 보유한 예비조합원(토지 등 소유자)의 과반수동의가 있어야만 승인이 가능합니다.

조합설립

 재개발사업의 주체로 법인 성격을 지닙니다. 토지 등 소유자 4분의 3이상, 토지 면적의 2분의 1이상의 동의가 필요합니다. 조합설립 후 추진 위원회는 해산합니다.

사업시행인가

 조합이 추진하는 정비사업의 내용을 최종 확정하는 행정 절차로 총 대지면적, 용적률, 건폐율, 가구 수 등을 결정합니다.

관리처분인가

 정비사업 시행자가 분양 신청 기간 종료 후 수립하는 계획입니다. 분양에따른 수익과 조합원별 권리가액, 부담금 등을 결정합니다. 관리처분인가가 나오면 이주하고 착공 후 일반분양을 하게됩니다.

입주권이란. 조합원들에게 주어지는 권리

 이런 재건축 재개발 사업장이 관리처분인가를 받으면 해당 사업장의 조합원들은 아파트에 입주할 수 있는 권리를 갖게됩니다. 이 권리가 바로 '입주권'입니다. 분양권과 달리 100% 가점제한 없이 입주할 수 있으므로 분양권의 '무적통장 84점'과 같은 힘이라고 보면됩니다.

 분양권이든 입주권이든 동호수 추첨하는 것은 똑같습니다. 동호수 추첨발표는 '청약홈'을 통해 발표됩니다. 이렇게 조합원들에게 주어지는 조합원 동호수 추첨발표 때면 사람들은 두근두근 가슴이 조여오기 시작합니다. 바로 ' 로열동, 로열층'을 배정받기 원하기때문입니다.

※로열동, 로열층 특징과 찾는방법은 해당 단어를 클릭하시면 새창으로 이동하여 상세한 내용을 확인할 수 있습니다.

입주권을 노리는 것도 좋다.

 분양권에 당첨되기 어렵기때문에 입주권만 찾는 것도 새아파트 마련에 좋은 대안입니다. 서울에서 분양하는 단지의 경우 재건축, 재개발 대상 단지들이 많기때문에 일반분양 물량이 적은 아파트들이 제법 많습니다.

 예를들어, '잠실엘스, 마포래미안푸르지오, 도곡렉슬'등의 아파트들도 재건축, 재개발 단지에서 나온 아파트들입니다. 지금은 지역 부동산들을 이끄는 랜드마크 아파트 중 하나가 되었지만 분양당시 일반공급, 특별공급 비율이 차지하는 부분이 적었습니다. 그래서 오히려 자금여유가 있다면 이런 아파트들의 입주권을 노려 투자하는 것도 좋은 방법입니다.

입주권 매수방법

 입주권은 타인에게 매도(승계) 할 수 있습니다. 이를 사기위해서는 해당 물건이 있는 지역의 부동산에 문의를 해보면 됩니다. 그래서 정보를 얻고 입주권 매물이 있다면 동*호수 발표를 했는지, 현재 사업진행단계가 어디까지인지, 프리미엄은 얼마나 붙었는지, 분양 입주날짜가 어떻게 되는지, 일반분양가는 얼마인지, 일반분양가 대비 입주권 가격이 얼마인지 등을 물어보시면 됩니다.

 입주권을 매수하면 초기 투자비용은 일반분양분보다 많이 들 수 있습니다. 하지만 장기적으로 봤을 때 조합원분양가보다 일반분양가가 비싸기때문에 총 취득가액은 결국 Save 하게 되는 셈입니다. 그리고 무엇보다 입주권은 당첨 확률 100%이기때문에 새집마련을 위한 심적안정에도 좋습니다.

 그리고 입주권 매수 시 확인해야할 것이 또 있습니다. 바로 '재당첨제한'입니다. 재당첨제한에 관한 사항은 해당 단어를 클릭하시어 링크를 타고 들어가면 상세히 포스팅해놓았으니 참고하시길 바랍니다.

마치며

 재개발 재건축 개념, 절차, 용어정의, 입주권 분양권 관련 포스팅들만 몇개 쓴지 모르겠습니다. 그만큼 이 내용들은 배워야할 내용들이 많습니다. 아직도 남은 내용들이 있어 하나하나 나누어서 상세히 포스팅 하도록 하겠습니다. 오른쪽 +모양 누르시어 구독부탁드리며 도움이 되셨다면 하트 클릭도 부탁드립니다.

[함께 공부하면 좋은 포스팅]

1)입주권 분양권 차이, 재건축 재개발 차이

2)분양권, 프리미엄, 추첨제, 가점제, 전매제한

3)청약방법, 청약종류, 분양절차(청약절차)

4)중도금비율, 청약가입시기, 매월 청약 저축액

5)특별공급 종류, 자격요건, 특징

6)2021년 부동산 제도 개정사항

*유튜브 부동산네잎클로버

감사합니다.

옥이 리포터